DE HUURMARKT ONTLEED

In 2005 werd een eerste grootschalig onderzoek gevoerd naar de woonsituatie van Vlaamse huishoudens.1 In 2013 organiseerde het Steunpunt Wonen een gelijkaardig onderzoek.2 Daarin werden ongeveer 10.000 huishoudens bevraagd en 5.000 woningen gescreend. Door de resultaten van beide onderzoeken te vergelijken, stellen de onderzoekers een aantal opmerkelijke evoluties vast. Het onderzoek herbergt een schat aan informatie.

Zo blijkt dat zowat 27% van de Vlaamse huishoudens huurt. Zij komen terecht in één van de 700.000 huurwoningen, waarvan er 550.000 privaat en 150.000 sociaal worden verhuurd. Internationaal vergeleken, kennen we in Vlaanderen een hoge eigenaarsgraad (70,5%), een heel klein aandeel sociale woningen (6,7%) en een gemiddeld grote private huurmarkt (20,4%).3

Opvallend is dat de private huurmarkt tussen 2005 en 2013 voor het eerst sinds de jaren 1950 groeide. Is dit het begin van een duurzame trend of een kortstondige opflakkering? Dat blijft vooralsnog afwachten. Wat wel duidelijk wordt, is dat de 'verappartementisering' van de huurmarkt zich doorzet. Achter de groei van de totale private huurmarkt, gaat een daling van het aantal huurhuizen gepaard met een grotere stijging van het aantal huurappartementen. Vandaag zijn zowat drie op vier huurpanden meergezinswoningen.

Volgens experts kan je de private huurmarkt grofweg opdelen in een drietal segmenten.4 In een eerste segment vind je huurwoningen van een behoorlijke kwaliteit. Vaak worden die bewoond door personen en gezinnen die zich tijdelijk op de huurmarkt begeven. Het tweede segment bevat duurdere, maar hoogstaande, kwalitatieve huurwoningen. Dit geheel in tegenstelling tot een derde segment waar de prijs-kwaliteitsverhouding volledig uit balans is. Vooral personen en gezinnen met een zwakker sociaaleconomisch profiel belanden in deze woningen. De vraag overtreft hier vele malen het aanbod. Experts zijn het er roerend over eens dat er binnen dit segment geen sprake meer is van een behoorlijke marktwerking.

RECHT OP BEHOORLIJKE HUISVESTING

Ook de Vlaamse Woonraad stelde unisono vast dat er een echte wooncrisis in de onderste regionen van de private huurmarkt aan de gang is.5 Nochtans staat het recht op behoorlijke huisvesting in onze grondwet ingeschreven. De Vlaamse Wooncode expliceert dit verder in haar belangrijke derde artikel: 'Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.'

De overheid verbindt zich er dus toe om inspanningen te leveren zodat dit recht voor iedereen werkelijkheid kan worden. In de praktijk moeten we echter vaststellen dat de problemen onderaan de huurmarkt fors blijven toenemen. Als de inspanningen na al die jaren zonder bevredigend resultaat blijven, dan is het misschien tijd om ons eens grondig te bezinnen.

TOEGANG TOT DE PRIVATE HUURMARKT

De eerste uitdaging voor (kandidaat-) huurders is het vinden van een geschikte huurwoning. Door de schaarste van betaalbaar en kwaliteitsvol huuraanbod is de concurrentie ontzettend groot. Maatschappelijke en demografische evoluties versterken dit nog meer. Denk bijvoorbeeld aan de gezinsverdunning, de verhoogde migratie-instroom en de vermaatschappelijking van de zorg. Iedereen zoekt een plekje op een overbevraagd deel van de huurmarkt.

Tegelijkertijd stelt onderzoek na onderzoek vast dat sommige verhuurders en makelaars bepaalde (kandidaat-) huurders al op voorhand uitsluiten. Vooral discriminatie op basis van vermogen, etnisch-culturele achtergrond en gezinssamenstelling blijken schering en inslag.6 Meer sensibilisering en een vrijblijvende zelfregulering zal geen zoden aan de dijk zetten. Een antidiscriminatiebeleid die naam waardig zorgt ook voor transparante controle- en sanctioneringsmechanismes. Proactieve praktijktesten kunnen dan niet langer uitblijven.

Naast een falend antidiscriminatiebeleid bemoeilijkt ook het huurwaarborgsysteem de toegang tot de private huurmarkt. Uit onderzoek blijkt dat nu reeds 42% van de huurders moeite heeft om een huurwaarborg van twee maanden neer te tellen.7 Nochtans plant de Vlaamse regering om de huurwaarborg op te trekken naar drie maanden. Dit zou gekoppeld worden aan een anonieme en renteloze huurwaarborglening. Zo zouden huurders het geld van hun huurwaarborg kunnen lenen en dan in schijfjes afbetalen.

De Vlaamse regering is de huurwaarborglening nog aan het uitwerken, maar een sluitende oplossing zal dit nooit zijn. Er zullen hoe dan ook rechthebbenden zijn die er niet in zullen slagen om een aanvraag te doen. Dat zien we ook bij andere beleidsmaatregelen. Die 'non take-up' is net bij de meest kwetsbare burgers het grootst. Daarnaast blijkt uit een analyse van contracten van de huurdersbondleden dat er bij 1 op de 4 contracten maximaal drie dagen zit tussen het ondertekenen van het huurcontract en de start van de huur. Hoe je dan een voldoende snelle toekenning, zonder extra administratieve drempels kan organiseren, is zeer de vraag. En zelfs mocht dit lukken, is het dan wel verstandig om mensen die het nu al moeilijk hebben nog een maand extra in de schulden te steken? En dat alles net op het moment dat ze verhuizen naar een woning die vaak ook al een grote hap uit het budget neemt.

BETAALBAARHEID VAN DE PRIVATE HUURMARKT

Voor heel wat huurders staat de betaalbaarheid onder druk, zo blijkt duidelijk uit cijfers van het Groot Woononderzoek.8 Niet minder dan 52% van alle private huurders betaalt meer dan 30% van zijn inkomen aan zuivere huur. Maar liefst 30,4% van de private huurders houdt na het betalen van de huur zelfs te weinig over om menswaardig te leven. Andere woonkosten, zoals kosten en lasten, water- en energieverbruik rekenen we dan nog niet eens mee. Daarenboven blijkt dat net de huurprijzen in het onderste segment van de huurmarkt het meest zijn gestegen. Die stijgingen liggen zelfs een stuk hoger dan de inflatie. Meteen het bewijs dat de betaalbaarheid van wonen meer is dan een inkomensprobleem. Daarenboven suggereert het laatste jaarrapport van de huurdersbonden dat deze zorgwekkende stijging in dit deel van de huurmarkt zich doorzet.

Met dergelijke bloedrode statistieken zou je verwachten dat een grondig systeem wordt opgezet om daaraan te remediëren. In Vlaanderen bestaan twee soorten huurtoelages. De huursubsidie en de huurpremie. Deze huurtoelages samen komen terecht bij circa 3% van de private huurders.9 Een peulschil tegenover het aantal personen en gezinnen dat het eigenlijk echt nodig heeft.

Deze Vlaamse regering plande ook om meer betaalbaar aanbod te creëren door een systeem van geconventioneerd huren op te zetten. Een verhuurder die bereid is om aan een welomlijnde doelgroep kwaliteitsvol, betaalbaar en met woonzekerheid te verhuren, zou daartoe gestimuleerd moeten worden, bijvoorbeeld via een fiscale prikkel. Vol verwachting wachten we de uitwerking af.

KWALITEIT VAN DE HUURMARKT

Naast de betaalbaarheid, laat ook de kwaliteit van heel wat huurpanden te wensen over. Uit hetzelfde Groot Woononderzoek blijkt dat bijna de helft van de private huurders in een woning woont die niet aan de minimale kwaliteitsnormering voldoet.10 Voor 23% van alle private huurwoningen gaat het over serieuze structurele gebreken.

Nochtans bestaat er een uitgebreid handhavingsinstrumentarium om verhuurders die niet-kwaliteitsvolle woningen verhuren te sanctioneren. Alleen blijken huurders zeer bevreesd om ook daadwerkelijk verdere stappen te ondernemen. Dit omdat de regelgever te weinig oog had voor de mogelijke gevolgen van de huurder. Wanneer uit kwaliteitsonderzoek namelijk blijkt dat de woning niet in orde is, komt de woonzekerheid van de huurder mogelijks in het gedrang, zonder enig vooruitzicht op een andere woonoplossing. Een afdwingbare herhuisvestingsplicht dringt zich hier op.

WOONZEKERHEID

Nochtans is die woonzekerheid net essentieel. Enerzijds om van je huis echt een thuis te kunnen maken en anderzijds om je rechten te kunnen afdwingen zonder het risico te lopen om uit huis gezet te worden. Onze private huurwetgeving wil daarom contracten van 9 jaar stimuleren en ziet kortlopende huurcontracten als een uitzonderingsregime. In de praktijk stellen we echter vast dat een kleine meerderheid van de huurcontracten van korte duur zijn.11 Met het huurdecreet, dat van toepassing wordt in 2018, werd een grote kans gemist. Om de woonzekerheid daadwerkelijk te bevorderen en contracten van lange duur te stimuleren, zou het een uitstekend idee zijn om de kortlopende huurcontracten te beperken tot 1 jaar. Wanneer deze niet tegen het einde van dat jaar worden opgezegd, zouden deze van rechtswege contracten van lange duur worden.

Niet enkel de contractduur, maar ook een doorgedreven preventie van uithuiszetting kan de woonzekerheid ten goede komen. Er zijn tal van redenen waarom personen of gezinnen met een dreigende uithuiszetting te maken krijgen. Helaas wordt er onvoldoende gemonitord over hoeveel huishoudens het gaat. Een waaier van maatregelen zal noodzakelijk zijn om het aantal uithuiszettingen terug te dringen, maar een zeer interessant concept is het huurgarantiefonds. Wanneer de huurder acuut haar huur niet kan betalen, schiet het fonds dit voor aan de verhuurder. Je creëert zo een grotere zekerheid voor de verhuurder en tegelijkertijd vermijd je dat de huurder haar woonst verliest. Omwille van een zeer strikte procedure en tal van administratieve drempels, functioneert het fonds momenteel niet. Een grondige hervorming of een evolutie naar een soort 'gewaarborgd wonen' voor huurders dringt zich op.

SOCIAAL WONEN

Heel wat van de huurders die zich nu op de private huurmarkt moeten beredderen, hebben eigenlijk recht op een sociale woning. Die wachtlijst is met 137.177 gegadigden eind 2016 langer dan ooit te voren.12 Omwille van onder meer de lange wachttijden en tal van administratieve drempels, slaagt zelfs niet iedereen er in om zich in te schrijven of ingeschreven te blijven. Op basis van de inkomensvoorwaarden hebben in feite zowat 240.000 huishoudens recht op een sociale woning.13

Er is een groeipad voorzien om het aantal sociale huurwoningen stelselmatig te laten toenemen. Alleen is dit groeipad weinig ambitieus. Zeker in combinatie met de stijgende vraag, zal het aandeel sociale woningen met dit groeipad niet stijgen. Nadat de Vlaamse regering bij aanvang van deze legislatuur het groeipad eerst vertraagde, heeft ze nu wel al drie jaar na elkaar beslist om extra middelen uit te trekken voor sociaal wonen. Daardoor werd ondertussen al iets meer geïnvesteerd in sociaal wonen dan het oorspronkelijke groeipad had voorzien. Maar met minder dan 7% sociale woningen in Vlaanderen scoren we vandaag toch nog ver onder het gemiddelde van onze buurlanden.

De sociale verhuurkantoren huren woningen van private huurders in en verhuren die sociaal door aan personen en gezinnen met de hoogste woonnood. Een uitstekend systeem dat verder moet worden gepromoot. Ondertussen hebben alle sociale verhuurkantoren samen de kaap van 10.000 woningen gerond.

POLITIEKE KEUZES

Een overschouwing van de staat van de onderste regionen op de huurmarkt maakt je dus niet vrolijker. Alle indicatoren op de private huurmarkt staan op rood. Een aanzienlijk deel van deze huurders slaagt er helemaal niet in om hun grondrecht op wonen in de praktijk om te zetten. De crisis is ondertussen chronisch.

Toch weten we dat de middelen van ons woonbeleid hoofdzakelijk worden ingezet voor eigendomsverwerving. Uit onderzoek van Kristof Heylen14 (HIVA) blijkt dat maar liefst 84% van alle beschikbare woonbudgetten gaat naar eigendomsondersteuning, 14% naar de sociale huurmarkt en 2% naar de private huurmarkt.

Een groot deel van de ondersteuning voor eigenaars-bewoners wordt gevat door de woonbonus. Die schiet haar doel echter volledig voorbij. Uit een recent onderzoek van de Nationale Bank bleek, nogmaals, dat de woonbonus de woningprijzen omhoog stuwt. Omdat de ontleningscapaciteit toeneemt kapitaliseert de subsidie zich in de aankoopprijs. Een bonus? Jazeker, maar dan voor de banken, de makelaars en de verkopers van huizen. Daarenboven weten we dat deze middelen hoofdzakelijk bij de hogere inkomens terechtkomen. Een Mattheüseffect om U tegen te zeggen. Door de omhoog gestuwde woningprijzen stijgen trouwens ook de huurprijzen. En door het geveinsde voordeel, zet je zelfs mensen die eigenlijk onvoldoende middelen en inkomen hebben toch aan om een woning aan te kopen. We hebben in Spanje, de Verenigde Staten en Ierland tijdens de crisisjaren gezien welke kwalijke gevolgen precair woningbezit kan hebben.

Een rechtvaardig en doelmatig woonbeleid stelt dus best een eigendomsneutraal beleid voorop met maximale woonzekerheid voor iedereen. Het is op zijn zachtst gezegd merkwaardig dat de grootste hap uit het overheidsbudget voor wonen (onder de vorm van een woonbonus) terechtkomt bij wie al op eigen kracht zijn woonbehoefte kan realiseren. Ondertussen ontbreken de middelen om de problemen inzake betaalbaarheid, woonkwaliteit en energiezuinigheid op de private en sociale huurmarkt aan te pakken. Een paradigmashift in het woonbeleid kan dus niet langer uitblijven.

Noten

1. Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p.
2. Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p.
3. Heylen K. (2015), Grote Woononderzoek 2013. Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen, Leuven, 60 p.
4. Hubeau B. & Vermeir D. (2015), Een evaluatie van het woninghuurrecht. Deel II. Bevindingen werkgroepen 'Toegang, selectie en discriminatie', 'Procedure en bemiddeling' en 'Huurprijs', resultaten wegingsoefening en aanbevelingen expertencommissie, Steunpunt Wonen, Leuven, p 190 e.v.
5. Vlaamse Woonraad (2017), Advies Vlaamse Woonraad over Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt, https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wvl/files/wysiwyg/vwr_advies_ondersegment_eindversie_0.pdf.
6. Heylen K. (2015), Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag- en aanbodzijde, Steunpunt Wonen, Leuven, 40 p.
7. Heylen K. (2015), Grote Woononderzoek 2013. Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen, Leuven, p 47.
8. Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p.
9. Beleidsbrief wonen 2016-2017.
10. Vanderstraeten L. & Ryckewaert M. (2015), Grote Woononderzoek 2013. Deel 3. Technische woningkwaliteit, Steunpunt Wonen, Leuven, 109 p.
11. Jaarverslag huurdersbond 2016 opgemaakt door het Vlaams Huurdersplatform: http://huurdersplatform.be/wp-content/uploads/2017/05/Jaarrapport_Huurdersbonden.pdf
12. https://www.vmsw.be/Home/Footer/Over-sociale-huisvesting/Statistieken/Kandidaat-huurders-en-kopers
13. Heylen K. (2016), Doelgroepen en wachtlijst van de sociale huur, Steunpunt Wonen, Leuven, 45 p
14. Heylen K. (2016), Woonsubsidies in Vlaanderen. Verdelingsanalyse voor 2013, Steunpunt Wonen, Leuven, p 66.

Samenleving & Politiek, Jaargang 24, 2017, nr. 9 (november), pagina 20 tot 25

• huurders
• woonbeleid
• woonbonus

DE STAND VAN DE ONDERKANT

Kinderen in armoede dupe van falend beleid

Frederic Vanhauwaert

Naar een win-winsituatie met sans-papiers

Didier Vanderslycke

Geld én visie nodig voor personen met een handicap

Sophie Beyers

Huurders verdienen ander woonbeleid

Joy Verstichele

Een (t)huis voor elke dakloze?

Danny Lescrauwaet