De start van Airbnb leest als een Amerikaans succesverhaal. Drie vrienden hadden moeite om de huur van hun appartement in San Francisco te betalen. Ze besloten daarom om luchtmatrassen in hun woonkamer te verhuren aan bezoekers van een congres in de stad, waar alle hotels volgeboekt waren. Het concept slaat aan en enkele jaren spreken we van een multinational met een miljardenomzet. Helaas krijgt dit verhaal al snel een traumatische wending en bestaat het plot grotendeels uit onwaarheden. Tijd om het alternatieve verhaal te vertellen. We doen dit aan de hand van de lokale variant in Brussel.

Ook in de Belgische hoofdstad kende Airbnb een sterke groei. Naar het exacte aantal Airbnb’s blijft het gissen, aangezien het platform nauwelijks data over haar activiteiten deelt. Maar via webscraping van de advertenties op het platform kunnen we toch een algemeen beeld schetsen. Het duurde eventjes vooraleer Airbnb actief werd in Brussel, maar in 2015 zouden er reeds circa 6.500 woningen worden aangeboden. Dit aantal verdubbelde bijna in twee jaar tot circa 12.000 woningen, met vervolgens een stabilisatie tot 2020. Corona zorgde ten slotte voor een terugval, waarvan Airbnb zich stilaan aan het herstellen is.

MYTHES

Tijd om de eerste mythe te doorprikken. Het merendeel van de Airbnb’s wordt niet langer aangeboden door particulieren die een centje willen bijverdienen om de huur te kunnen betalen. De Airbnb markt wordt steeds meer gedomineerd door professionele spelers, en dit werd nog versterkt door de coronacrisis. Zij verhuren woningen voor langere tijd op Airbnb. Het gaat bovendien niet langer over de woning die ze zelf betrekken, maar om tweede verblijven of investeringspanden.

Op die manier verdwijnen woningen van de lokale markt naar de Airbnb markt voor toeristen en zakenreizigers. We schatten het aantal woningen verloren aan Airbnb op circa 4.500 in het Brusselse Gewest. Ter vergelijking: de afgelopen legislatuur werden er circa 2.000 sociale woningen in Brussel bijgebouwd en zitten er nog eens 2.000 woningen in de pijplijn.

Vijf extra Airbnb’s in een straat van 100 huishoudens zorgen voor een gemiddelde stijging in de huurprijzen van 8%.

Een kleiner aanbod van huurwoningen heeft ook een impact op de huurprijzen. Net zoals in andere buitenlandse steden zien we in Brussel dat de huurprijzen sneller stijgen in buurten met veel Airbnb’s. Vijf extra Airbnb’s in een straat van 100 huishoudens zorgen voor een gemiddelde stijging in de huurprijzen van 8%. Weet dat het aandeel Airbnb’s in het centrum van Brussel kan oplopen tot 20 à 25 per 100 huishoudens, omgerekend een stijging van de huurprijs met 32% à 40%.

Over na de tweede hardnekkige mythe: “Er zijn te weinig hotels voor alle toeristen.” Dit klopt manifest niet. De bezettingsgraad van de Brusselse hotels fluctueerde het afgelopen decennium tussen 45% en 85%. Internationaal onderzoek toont bovendien aan dat Airbnb net voor meer toerisme naar steden zorgt.

Maar misschien is Airbnb actief in andere buurten van de stad dan de traditionele hotelsector? Ook dit klopt niet. De Airbnb’s in Brussel zijn geconcentreerd in de Vijfhoek en rond de Europese instellingen. De helft ligt op minder dan 2,5 km van de Grote Markt. Wel is het zo dat Airbnb nog steeds relatief meer woningen aanbiedt met meerdere kamers, gericht op gezinnen met kinderen. Zolang de klassieke hotelsector hier niet op anticipeert, blijft ze met een competitief nadeel zitten.

Samengevat blijft er nog weinig over van het oorspronkelijke deelverhaal van Airbnb. Het merendeel van de Airbnb’s is in handen van grote spelers die meewerken aan de verdere financialisering van onze woningmarkt met gentrificatie tot gevolg. Aan dit alternatieve verhaal wordt er liefst zo weinig mogelijk ruchtbaarheid gegeven. De grotere vastgoedspelers op de markt deinzen er zelfs niet voor terug om journalisten en onderzoekers juridisch te bedreigen als ze hierover schrijven. Dat mocht ondergetekende helaas al ondervinden.

De grotere vastgoedspelers deinzen er niet voor terug om onderzoekers juridisch te bedreigen. Dat mocht ondergetekende helaas al ondervinden.

Brussel staat hierin niet alleen. Hetzelfde verhaal kan worden geschreven voor Barcelona, Amsterdam, Parijs en andere toeristische hotspots. Maar samen met Airbnb groeit gelukkig ook het verzet van lokale inwoners en politici. Voor alle duidelijkheid: ik ben niet tegen Airbnb, maar wel vóór een Airbnb dat trouw blijft aan haar oorspronkelijke deelfilosofie.

PRIORITEITEN

De overheid kan veel doen om de problematiek aan te pakken, maar hieronder twee prioriteiten.

Allereerst is er meer controle nodig. Veel Airbnb woningen worden immers illegaal verhuurd, zonder de vereiste vergunningen of het betalen van belastingen. Brussel heeft laten zien dat strengere controle loont: door meer inspecties in te zetten zijn reeds 500 woningen teruggebracht naar de reguliere woningmarkt. Vlaanderen moet dit voorbeeld volgen en investeren in handhaving.

Ten tweede is er één maatregel die zeer succesvol is gebleken in verschillende Amerikaanse steden, met name de regel van ‘One Host, One Home.’ Dit houdt in dat een verhuurder slechts één woning via Airbnb mag aanbieden. Dit beperkt de invloed van professionele spelers aanzienlijk.

Naast de overheid kunnen burgers ook zelf iets doen om het probleem aan te pakken. Door bewuster te kiezen, kunnen we het verschil maken. Vermijd accommodaties van grote professionele spelers en kies voor kleine, lokale verhuurders die hun woning echt delen. Dit ondersteunt niet alleen de lokale woningmarkt, maar zorgt ook voor een meer leerrijke reiservaring. Bon voyage!

Samenleving & Politiek, Jaargang 32, 2025, nr. 1 (januari), pagina 4 tot 5

• Airbnb
• Brussel
• gentrificatie
• wonen