In Vlaanderen besteedt 1 op de 5 van alle huishoudens meer dan 30% van het inkomen aan woonkosten, bij de private huurders gaat het om 1 op de 2 huishoudens (de Smaelen & Winters, 2024). Huurders worden ook dubbel zo vaak met een slechte of gebrekkige woningkwaliteit geconfronteerd als eigenaars. Zo heeft 7% van de eigenaarswoningen een slechte of zeer slechte fysische staat, tegenover 14% van de huurwoningen (de Smalen en Winters, 2024).

Toegang tot een betaalbare en voldoende kwalitatieve woning is nochtans essentieel voor een menswaardig bestaan. Het is ook een hoeksteen in het Vlaamse woonbeleid, zoals vastgelegd in de Vlaamse Wooncode. Heel wat Vlamingen, vooral de woningeigenaars, wonen wel goed en betaalbaar en beschikken gemiddeld ook over (zeer) veel woonruimte. Het bevorderen van woningeigenaarschap staat al decennialang centraal in het woonbeleid. De keerzijde is dat dit een heel grote hap uit onze ruimte heeft genomen, en nog altijd neemt. Dat ‘ruimtebeslag’ beteugelen, is een centrale doelstelling van het omgevingsbeleid. Met de bouwshift (Departement Omgeving, 2018) streeft de Vlaamse overheid ernaar om vanaf 2040 geen bijkomende open ruimte meer in te nemen. Toch gaat de suburbanisatie nog altijd verder, en daarbij worden de slechter gelegen gronden en panden aangesproken, niet in het minst omdat de prijzen voor dit aanbod lager liggen. Kopers moeten dan wel een lager voorzieningenniveau en een slechtere bereikbaarheid op de koop toe nemen. We kunnen spreken van een ‘ruimtelijke’ ongelijkheid op de woningmarkt: wie met een beperkt budget op zoek is naar huisvesting, is aangewezen op slechter gelegen locaties en/of kwalitatief ondermaatse woningen.

Verdichten en vernieuwen op goedgelegen locaties – het ideaalscenario van de bouwshift – moet dus bij uitstek gebeuren op plekken waar de woning- en grondprijzen vandaag al hoog zijn. Beleidsmatig worden er echter weinig linken gelegd tussen de betaalbaarheids- en kwaliteitsdoelstellingen van het woonbeleid enerzijds en de principes van duurzaam ruimtegebruik in het omgevingsbeleid anderzijds.

BOUWSHIFT REALISEREN ZONDER DE PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT TE VERGROTEN

Het verbeteren van de betaalbaarheid en de kwaliteit en het begrenzen van het ruimtebeslag voor wonen zijn niet onverzoenbaar. Wel moet er meer strategisch nagedacht worden over de koppeling tussen het woon- en omgevingsbeleid om te vermijden dat de beoogde ruimtelijke transitie de situatie op de woningmarkt nog verergert. Het bijkomende woonaanbod dat nodig is om de verwachte demografische evoluties op te vangen, kan door een beperkte verdichting binnen het bestaande ruimtebeslag voor wonen worden gerealiseerd (Coppens, 2024). In weerwil van wat de bouwsector vaak beweert, zal het massaal bijbouwen van woningen de betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen op de woonmarkt niet oplossen. Gedurende de laatste decennia bouwden we in Vlaanderen al steevast meer woningen dan er huishoudens bijkwamen. Het ‘overtal’ aan woningen tegenover huishoudens steeg van iets meer dan 10% in 1995 tot meer dan 14% in 2023 (Loris, 2024). Het gaat om meer dan 400.000 woningen. Veel van die woningen dienen niet voor het huisvesten van huishoudens, maar doen dienst als tweede verblijf of als studentenwoning, zijn bestemd voor toeristische verhuur of ze staan gewoon leeg. Ze dragen niet bij aan het vergroten van de toegang tot kwalitatieve en betaalbare woningen. Wel integendeel, deze ‘vraag’ naar woningen – vaak gaat het om investeringsvastgoed – komt boven op de vraag naar goedgelegen woonruimte van de huishoudens, en bepaalt zo mee de hoge prijsniveaus op goedgelegen locaties.

Hoe vermijden we dat breder ingezette huurpremies zich simpelweg vertalen in hogere huurprijzen, bij gebrek aan huurprijsregulering?

De grote uitdaging is de noodzakelijke ruimtelijke transitie realiseren en daarbij de betaalbaarheid garanderen. Het gaat om een complexe problematiek. Zo moeten er heel wat drempels weggenomen worden om de kwaliteit en betaalbaarheid in de private huursector te verbeteren. Het renovatieritme is laag, inzetten op kwaliteitsverhoging dreigt ook prijsverhogingen met zich mee te brengen of kan leiden tot het afhaken van de verhuurders. Hoe vermijden we dat breder ingezette huurpremies zich simpelweg vertalen in hogere huurprijzen, bij gebrek aan huurprijsregulering? Hoe vermijden we dat de Vlaming met een bescheiden inkomen op zoek naar een betaalbare bouwgrond, vooral gaat wonen op de slechtst gelegen plekken (25.000 hectare van de 42.000 hectare bouwgrondreserve in Vlaanderen is ‘slecht gelegen’) (Loris, 2024)?

SOCIALE HUISVESTING ALS BETAALBARE EN KWALITATIEVE WOONOPLOSSING

Binnen het bestek van deze bijdrage gaan we vooral dieper in op misschien wel het krachtigste instrument dat we vandaag hebben om de toegang tot betaalbaar en kwalitatief wonen te garanderen, en dat is de sociale huisvesting. Sociale woningen komen volgens relatief strenge kwaliteitsnormen tot stand, wat in schril contrast staat met het gebrek aan algemene oppervlakte- of kwaliteitsnormen voor private nieuwbouwwoningen in Vlaanderen. Ze worden verhuurd tegen een huurprijs die aan het inkomen is aangepast.

Tijdens de voorgaande legislaturen bleven er belangrijke budgetten ingeschreven in de Vlaamse begroting om sociale huisvesting te financieren, maar de voorziene middelen raakten niet besteed en de aangroei van sociale woningen stagneert. De nieuwe minister van Wonen, Melissa Depraetere (Vooruit), kondigt een nieuw Bindend Sociaal Objectief aan dat de gemeenten zal verplichten om bijkomende sociale woningen te realiseren (Depraetere, 2024). De aanpak is ambitieus. De nieuwe objectieven zijn op te vatten als na te streven minima (en geen maxima, zoals met de vandaag geldende sociale objectieven het geval was, door de complexe procedures om bijkomend aanbod te realiseren eens het gemeentelijk objectief bereikt is). Bovendien komt er een financiële stok achter de deur voor gemeenten die niet voldoende inspanningen doen, onder de vorm van een verplichte bijdrage aan de huurpremie.

De nieuwe minister van Wonen, Melissa Depraetere, kondigt een nieuw Bindend Sociaal Objectief aan dat de gemeenten zal verplichten om bijkomende sociale woningen te realiseren.

Maar hoe vinden de woonmaatschappijen voldoende ruimte en bouwmogelijkheden om die bijkomende sociale woningen te realiseren? De woonmaatschappijen moeten een plek zien te verwerven naast de andere woonruimteclaims zoals hoger geschetst. De complexiteit van de oefening laat zich raden. Waar de concurrentie voor ontwikkelingsmogelijkheden scherp is, zoals op goedgelegen locaties en in de steden, wordt het moeilijk voor woonmaatschappijen om grond of panden te verwerven voor bijkomende sociale huisvesting.

Woonuitbreidingsgebieden van onder de stolp halen?

In de context van de bouwshift heeft de Vlaamse overheid de woonreservegebieden (10.000 van de 42.000 hectare bouwgrondreserves, Loris, 2024) ‘onder de stolp’ geplaatst, waardoor ze alleen via een gemeentelijk planinitiatief ontwikkeld kunnen worden (Vlaamse overheid, 2023). Heel wat woonmaatschappijen hebben hier grondreserves en kunnen deze bouwmogelijkheden (voorlopig) niet benutten. Indien dit probleem voor de woonmaatschappijen ertoe zou leiden dat alle woonreservegebieden onder de stolp uitkomen, dan zet dit de bouwshift onder druk. De gerichte en planmatige ontwikkeling van goedgelegen woonreservegebieden kan nochtans interessanter zijn dan het verder aanspreken van slecht gelegen bouwgronden. Maar de nieuwe planschaderegeling die in het kader van de bouwshift werd goedgekeurd, maakt elk initiatief om slecht gelegen maar juridisch bebouwbare gronden te schrappen zo goed als onbetaalbaar voor de gemeenten. Woonreservegebieden van onder de stolp halen, is dan ook een riskante oefening. De vraag is of er geen betere manieren zijn om voldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor sociale huisvesting te verzekeren.

Renoveren én verdichten!

Veel woonmaatschappijen zijn vandaag druk bezig met de broodnodige renovatie van hun patrimonium want de meeste sociale woningen dateren uit de 20^ste eeuw en zijn aan verbetering toe. In heel wat sociale woonwijken kwam renovatie neer op een afbraak- en nieuwbouwoperatie, waarbij er niet systematisch is ingezet op een uitbreiding van het aantal wooneenheden. Meer dwingende richtlijnen voor een uitbreiding van het aantal woonunits in geval van wijk-gebonden renovaties, zijn een middel om op eigen terrein het woningpatrimonium uit te breiden. Het lijkt een evidente beleidsmaatregel die een – eerder bescheiden – bijdrage kan leveren aan een nieuw BSO en die minder op de NIMBY-reflex zal stuiten die zich voordoet wanneer buurtbewoners lucht krijgen van plannen voor nieuwe sociale woningen in hun achtertuin. Het gaat immers om contexten waar sociale woningen al ‘ingeburgerd’ zijn.

Publieke gronden benutten?

Ook kan er verstandiger worden omgegaan met grondreserves in eigendom van publieke en para-publieke overheden. In veel steden en gemeenten krijgen de lokale besturen en woonactoren weinig vat op de projectontwikkeling op de gronden van andere overheden, overheidsbedrijven of instanties als kerkfabrieken. Deze overheden, maar ook autonome stadsontwikkelingsbedrijven die instaan voor de vastgoedontwikkeling van lokale besturen, werken volgens strikte marktlogica’s. Dit betekent dat ontwikkelingsbeslissingen en -perspectieven gedicteerd worden door budgettaire overwegingen (de operationele kosten van de betreffende overheden dekken), dat gronden en panden tussen verschillende overheden verplicht aan marktconforme prijzen moeten worden overgedragen en dat stadsontwikkelingsbedrijven elk individueel ontwikkelingsproject met winst of ten minste break even moeten realiseren. Het dictaat van de marktconforme ontwikkeling waar de publieke overheden tegenaan kijken, maakt dat het inzetten van publieke grondposities voor betaalbaar wonen of sociale huisvesting te realiseren niet zonder meer mogelijk is.

Naar een Sociale Last 2.0?

Resten er dan geen alternatieven om, in een context waar we steeds zuiniger willen en moeten omgaan met onze bebouwde ruimte, substantieel meer sociale woningen te realiseren? Uiteraard wel. Tussen 2008 en 2013 kende Vlaanderen een potentieel erg effectief instrument dat toeliet om met beperkte grond- en pandenreserves toch bouwmogelijkheden voor betaalbaar wonen te creëren, met name de Sociale Last. Vanaf een bepaalde omvang (10 wooneenheden bij verkavelingen en/of groepswoningbouw, 50 wooneenheden in appartementsgebouwen), moesten gemeenten per project, via een gemeentelijk reglement of in een ruimtelijk plan een verplicht percentage voor sociale woningbouw reserveren (variërend van 10 tot 25% voor private gronden tot 20 tot 50% bij publieke gronden) (Vanderstraeten e.a., 2014). De regeling werd echter grotendeels vernietigd door het Grondwettelijk Hof in 2013.

Een sterker juridische verankerde en slimme vorm van Sociale Last is een no-brainer.

Vandaag is het in theorie voor gemeentelijke overheden nog mogelijk om met een planinitiatief een vorm van Sociale Last op te leggen, maar juridisch blijkt dit een moeilijke zaak. Toch slagen nog heel wat steden en gemeenten erin om betaalbare of sociale woningen te laten realiseren in ontwikkelingsprojecten met private of publieke actoren. Maar in de huidige context zijn deze realisaties afhankelijk van onderhandeling, overtuigingskracht en goodwill. Private partijen zijn zeker bereid om hun verantwoordelijkheid op te nemen. Ze kunnen de Sociale Last immers perfect doorrekenen in hun ontwikkelingsmodellen als omvang en ruimtelijke kader duidelijk zijn. Als we ontwikkelingskansen voor wonen willen concentreren binnen het bestaande ruimtebeslag op goed gelegen locaties waar diverse woonruimteclaims samen komen en de prijzen hoog zijn, lijkt een sterker juridische verankerde en slimme vorm van Sociale Last eigenlijk een no-brainer. Een nieuwe Sociale Last-regeling hoeft geen copy-paste te zijn van het ‘oude’ systeem. Er konden geen gemengde project gerealiseerd worden, de Sociale Last kon ‘afgekocht’ worden via een bijdrage-regeling, de sociale woningen kwamen als aparte enclaves in een uithoek van de site terecht of projecten werden aangepast om onder de drempelwaarde uit te komen (Vanderstraeten e.a., 2014). Het zijn alvast valkuilen die moeten worden vermeden.

Andere eigendomsformules als slimme alternatieven

Eigendomsvormen, zoals erfpacht en coöperatieve woonformules, kunnen een alternatief bieden.

Bij erfpacht bestaat soms de verwachting dat dit de prijs drukt door de grondkost uit de woningprijs te halen, maar erfpacht leidt zeker niet automatisch tot een meer betaalbare woonmarkt. Er zijn betere redenen om gehoor te geven aan de pleidooien om publieke gronden voor stadsontwikkeling alleen nog in erfpacht te geven eerder dan te verkopen. Het kan een piste zijn om te ontkomen aan het knelpunt van de verplicht marktconforme verwerving tussen publieke partijen. Daarvoor moeten stadsontwikkelingsbedrijven wel naar een ander bedrijfsmodel evolueren. Nu moeten grondposities op korte termijn return-on-investment opleveren, terwijl erfpacht eerder een continue lage inkomstenstroom genereert. Door grond in erfpacht te geven kan de overheid beter en op langere termijn de regie voeren. Een erfpachtovereenkomst kan bijvoorbeeld een vorm van Sociale Last op maat specifiëren. Bij herontwikkeling of heronderhandeling van de erfpachtovereenkomst kunnen overheden nieuwe beleidsmatige prioriteiten op de eigen gronden naar voor schuiven, zoals het verhogen van de woondichtheid, het realiseren van meer aangepaste woontypes (meer kleine woonunits bijvoorbeeld) of het verhogen van het aandeel sociale woningen. Meer nog dan een financieel instrument, vormt erfpacht een instrument van stedelijk regie.

Coöperatief wonen is interessant omdat het een woonvorm is die de shotten tussen eigenaars, private en sociale huurders weghaalt.

Coöperatief wonen is interessant omdat het een woonvorm is die de shotten tussen de woningmarktsegmenten (eigenaars, private en sociale huurders) weghaalt en zo de weg opent voor gemengde projecten. In de vaak genoemde Zwitserse voorbeelden wordt betaalbaar wonen gerealiseerd binnen coöperatieve wooncomplexen die al bij al zeer exclusief en moeilijk toegankelijk zijn (Balmer & Gerber, 2018). Dit kan omdat de kantons decennia geleden gronden relatief goedkoop in erfpacht gaven aan private coöperatieven. In ruil moeten zij een deel van hun patrimonium aan verlaagde huurprijzen ter beschikking stellen. In tegenstelling tot een Sociale Last-regeling, biedt dit het voordeel dat de sociale huurders (eigenlijk, coöperanten die een verlaagde huurprijs betalen) als buren in het project zijn opgenomen, waardoor er van stigmatisering alvast weinig sprake is. In Zwitsere kantonale referenda blijkt er een groot draagvlak voor deze coöperatieve vormen van betaalbaar wonen te bestaan, terwijl rechtstreekse publieke investeringen in sociale huisvesting worden afgewezen. In de Vlaamse context waar nagenoeg elk nieuw sociaal woonproject op NIMBY-reacties stuit (nog een drempel voor de aangroei van het sociaal woonaanbod), kan dit inspiratie bieden.

TOT SLOT

Om de ruimtelijke ongelijkheid op de woningmarkt terug te dringen, hoeft de bouwshift niet in vraag gesteld te worden. Door beproefde recepten en inspirerende praktijken slim in te zetten kan de ruimtelijke transitie gehaald worden zonder de problemen op de woningmarkt te vergroten. Daarvoor moeten er wellicht wel enkele heilige huisjes sneuvelen.

Gemeenten moeten stevigere instrumenten krijgen om betaalbaar woonaanbod te (doen) realiseren.

Er is een andere visie nodig om met publieke grondposities om te gaan. Woonmaatschappijen en private ontwikkelaars moeten op gelijke voet hun bijdrage kunnen leveren aan de woningmarkt, met eenvormige kwaliteitsstandaarden en een eerlijke toegang tot goed gelegen bouwmogelijkheden. Gemeenten moeten stevigere instrumenten krijgen om betaalbaar woonaanbod te (doen) realiseren. Coöperatieve woonvormen zijn een sleutel om betaalbaar wonen los te weken van het stigma dat de sociale huursector helaas maar al te vaak krijgt toebedeeld, is het niet door bezorgde buurtbewoners dan wel door sommige beleidsmakers die de sociale huur als een sector-of-last-resort menen te moeten opvatten.

Er is nood aan een langetermijnperspectief op projectontwikkeling voor wonen. In de plaats van de huidige aanpak die gedomineerd wordt door onmiddellijke verkoop aan particulieren, al dan niet als investeringsvastgoed, moeten vormen van rentmeesterschap en duurzaam gemeenschappelijk beheer komen. Daarvoor moeten ook de banken overtuigd worden van het nut om te participeren in wooncoöperatieven of andere collectief beheerde woonvormen, en moeten ze de zekerheid van particuliere hypothecaire leningen met individuele woonunits als onderpand durven loslaten.

VOETNOTEN

• Balmer, I., & Gerber, J.-D. (2018). Why are housing cooperatives successful? Insights from Swiss affordable housing policy. Housing Studies, 33(3), pp. 361–385.
• Coppens, T. (2024), Is hoogbouw de toekomst? Faculteit ontwerpwetenschappen UAntwerpen, https://www.youtube.com/watch?v=ntA_ZMdYmEI
• Departement Omgeving (2018) Strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Brussel
• Depraetere, M. (2024) Beleidsnota Wonen 2024-2029, Vlaamse regering, https://www.vlaanderen.be/publicaties/beleidsnota-2024-2029-wonen
• de Smalen, D. & Winters, S. (2024), Woonsurvey 2023: eerste resultaten voor de basisindicatoren (nota), Steunpunt Wonen, Leuven, 16 p.
• Loris, I. (2024) Woningmarktarena’s in de ruimtelijke planning. Een actor-relationele benadering, niet-gepubliceerd doctoraatsproefschrit, Universiteit Gent, Gent.
• Vanderstraeten L., Ceuppens J. & Ryckewaert M. m.m.v. De Decker P. & Winters S. (2014), Evaluatie van de borging van het sociaal woonaanbod en de lastenregeling van het decreet grond- en pandenbeleid, Steunpunt Wonen, Leuven, 132 p.
• Vlaamse overheid (2023), Decreet Woonreservegebieden, https://omgeving.vlaanderen.be/nl/decreten-en-uitvoeringsbesluiten/wetwijzer/decreet-woonreservegebieden.

Samenleving & Politiek, Jaargang 32, 2025, nr. 1 (januari), pagina 28 tot 33

• ruimtelijke ordening
• wonen
• ongelijkheid