Steden zijn het slachtoffer van hun eigen succes. Nu ze de voorbije jaren steeds aantrekkelijker zijn als woonomgeving, maken sterk stijgende woonprijzen ze minder toegankelijk voor lagere en middeninkomens. Moeten we dan niet meer investeren in het verbeteren van de leefkwaliteit van de stad?

GENTRY

Toen de Britse sociologe Ruth Glass tijdens de jaren 1960 observeerde hoe in Londense arbeidersklassewijken zoals Islington en Notting Hill steeds meer middenklassers kwamen wonen, bedacht ze dit fenomeen met de term gentrificatie (Centre for Urban Studies, 1964). De term gentrificatie verwijst naar ‘gentry’, de hogere sociale klassen. De instroom van middenklasse bewoners en hun inspanningen om huizen op te knappen deed de prijzen van huizen stijgen, wat na verloop van tijd leidde tot de verdringing van de oorspronkelijke bewoners en het sociale karakter van de wijk helemaal veranderde. Glass kon toen wellicht niet bevroeden dat de term gentrificatie zo alomtegenwoordig zou worden in wetenschappelijke en publieke debatten over de stad.

Er is immers geen term die de contradicties van de hedendaagse stedelijke ontwikkelingen zo accuraat vat. Na decennialange neergang – verloedering van de gebouwde omgeving, stadsvlucht van al wie geld heeft, suburbanisatie van heel wat winkels en bedrijvigheid en overrompeling door autoverkeer – is de stad ook in België sinds een drietal decennia opnieuw populair als omgeving om te wonen, handel te drijven en vrije tijd te besteden. Maar dit succes komt met een keerzijde. Vooral lagere inkomensgroepen, die altijd in onze steden zijn blijven wonen en ze in leven hielden, ervaren problemen om betaalbare huisvesting te vinden, zien goedkopere voorzieningen verdwijnen en voelen zich er minder dan voorheen thuis.

Wat te denken van gentrificatie?

GENTRIFICATIE ALS ECONOMISCH PROJECT

Gentrificatie ontstaat uit een samenspel van economische en culturele processen, die elk op een andere manier tot verdringing en uitsluiting kunnen leiden. De economische processen die gentrificatie voortdrijven zijn het meest bekend en bestudeerd, maar recent ontstaat er meer aandacht voor de culturele processen rond gentrificatie.

De economische processen die gentrificatie veroorzaken, hebben te maken met de winst die gemaakt kan worden met het creëren van nieuwe woonmilieus. In de naoorlogse periode wordt buiten de stad een heel nieuw, suburbaan woonmilieu uitgebouwd. Met het ontwikkelen van verkavelingen in rand- en buitenstedelijke groene omgevingen verdienen bouwbedrijven, projectontwikkelaars en landbouwers (die hun grond verkopen) goed geld (De Decker, 2011). Politici ondersteunen de suburbanisatie met een lakse wetgeving rond ruimtelijke ordening. Omdat het kapitaal wegtrekt uit de steden, verloedert het huisvestingsbestand in de stad in die periode zienderogen en verliest zo ook economisch aan waarde. Ook bedrijven sluiten of verlaten de stedelijke fabrieksterreinen waar ze ooit veel welvaart produceerden.

Zo ontstaat wat de stadsgeograaf Neil Smith een ‘rent gap’ noemde (Smith, 1979). Hoe meer gebouwen in de stad verloederen, hoe lager de opbrengsten zijn die eigenaars eruit kunnen halen. Zo ontstaat een kloof tussen de reële opbrengst van een gebouw op een bepaald moment en de potentiële opbrengst van het gebouw na herontwikkeling of renovatie (‘rent gap’). Naarmate de ‘rent gap’ groeit, wordt het aantrekkelijker voor een investeerder om het risico te nemen het gebouw (of gebouwen, straten of buurten) te renoveren of herontwikkelen.

De ‘rent gap’ verklaart waarom investeerders vaak actief worden in wijken op het moment dat die nog niet erg aantrekkelijk zijn voor hogere inkomensgroepen.

De ‘rent gap’ verklaart waarom investeerders vaak actief worden in wijken op het moment dat die nog niet erg aantrekkelijk zijn voor hogere inkomensgroepen, zoals in onbruik geraakte havenbuurten. Oorspronkelijk was dat een louter economisch proces, maar in de jaren 1990 beginnen stedelijke overheden actief de gentrificatie van bepaalde buurten te ondersteunen met publieke investeringen (Aalbers, 2019). Zo bufferen ze de risico’s van private ontwikkelaars.

GENTRIFICATIE ALS LEEFSTIJLPROJECT

De culturele processen achter gentrificatie hebben te maken met het ontstaan van een breuk binnen de middenklasse (Ley, 1996). De dominante woonvoorkeur van de middenklasse was en is nog steeds suburbaan. Een vrijstaande woning in een groene omgeving, waar armoede en etnisch-culturele diversiteit veel minder zichtbaar aanwezig is dan in de stad, reflecteert de status en welvaart die ze in de samenleving opbouwden. Mobiliteit en vrije tijd organiseren suburbane middenklassers privaat, met respectievelijk een eigen (bedrijfs)wagen en eigen tuin of op alle privaat entertainment ingericht huis (tv, spelcomputer, internet, minibar).

Een groeiend deel van de kinderen van de middenklasse – zij het nog steeds een minderheid – verwerpt sinds de jaren 1980 deze suburbane levensstijl. Ze kiezen vanuit een postmaterialistisch waardenpatroon voor stedelijk wonen, vaak in het verlengde van hun verblijf in de stad tijdens hun hogere studies. Ze mijden het gebruik van de auto waar mogelijk en verkiezen fietsen, stappen of het openbaar vervoer. Ze zien compact wonen in de stad, waar dienstverlening en openbaar vervoer nabij is, als een ecologisch meer duurzame leefstijl. Hun vrije tijd spenderen ze liever in de publieke ruimte, op restaurants of in bars dan in de eigen tuin of huiskamer. Ze stellen zich iets toleranter op tegenover de sociaaleconomisch en etnisch-culturele diversiteit in de stad (ook al zijn ze vaak selectief in hoe ze zichzelf en hun kinderen blootstellen aan armoede en diversiteit, bijvoorbeeld in de keuze van scholen) (Albeda et al., 2018).

SOCIALE VERDRINGING

Omdat bij gentrificatie economische en culturele processen verweven geraken, neemt ook de sociale verdringing die er meestal het resultaat van is economische en culturele vormen aan. Wanneer de middenklasse de stad, of bepaalde wijken, herontdekt, dan brengt ze zowel economisch als cultureel kapitaal mee. Met het economisch kapitaal drijft de nieuwe stedelijke middenklasse de prijzen op de stedelijke woonmarkt serieus op. Ze kopen huizen, waar voordien vaak meerdere huishoudens als huurders wonen, en renoveren ze tot duurdere ééngezinswoningen. Projectontwikkelaars spelen in op hun komst door oude huizen op te kopen, af te breken en nieuwe duurdere woningen of appartementen op te plaatsen. De prijsstijgingen op de woonmarkt en het uit de private huurmarkt halen van panden leiden tot sociale verdringing (Marcuse, 1985).

Daarnaast reflecteert gentrificatie echter ook de veranderende beroepsstructuur in steden (Hamnett, 2003). Westerse steden maakten de overgang van een industriële naar een postindustriële economie waarin niet langer de maakindustrie maar de diensteneconomie (financiële, ICT en de creatieve sector, en in een welvaartstaat als België ook de publieke sector) de meeste jobs opleveren. Aangezien deze jobs doorgaans een hoger scholingsniveau vereisen en met hogere lonen komen, leidt het tot een stijging van de gemiddelde inkomens in een stad en tot een grotere groep middenklassers. Dit proces van professionalisering resulteert in een groter potentieel tot gentrificatie.

De stedelijke diensteneconomie creëert minder goed betaalde dienstenjobs, die er vaak op gericht zijn de beter betaalde werknemers te ondersteunen.

Tegelijkertijd creëert die stedelijke diensteneconomie een hele reeks minder goed betaalde dienstenjobs die er vaak op gericht zijn de beter betaalde werknemers te ondersteunen, zoals in de beveiliging, catering, hotels, schoonmaken, taxi’s en kinderoppas. Het gaat om jobs die vaak door vrouwelijke werknemers of werknemers met een migratieachtergrond gedaan worden (Sassen, 1991). Alhoewel deze jobs het dagelijks functioneren van de stedelijke samenleving mogelijk maken, worden de mensen die deze jobs opnemen vaak geconfronteerd met moeilijkheden om een plaats te vinden op de stedelijke woonmarkt.

Toch is sociale verdringing meer dan door hoge prijzen op de woonmarkt gedwongen worden te verhuizen of geen betaalbaar huis in de stad vinden. Wanneer een plaats van karakter verandert omdat alles of iedereen wat iemand er zich thuis doet voelen verdwijnt, is evengoed sprake van verdringing (Davidson, 2009). De verdringing is dan niet fysiek, maar ‘symbolisch’. Je kan immers in je wijk of in de stad blijven wonen, maar je er niet meer thuis voelen of overvallen worden door het gevoel dat je niets meer te zeggen hebt over je woonomgeving. Dat kan zijn omdat je vrienden of familieleden ziet vertrekken, omdat je favoriete café sluit en er een wijn- of koffiebar voor in de plaats komt, omdat je met je dieselwagen je wijk niet meer in kan rijden of omdat parkeerplaatsen geschrapt worden ten voordele van publieke of groene ruimte (zie boekbespreking van De havermelkelite verder in dit nummer).

GROENE GENTRIFICATIE

Beide vormen van sociale verdringing – fysiek en symbolisch – zijn aan de orde bij wat de voorbije jaren steeds vaker groene gentrificatie genoemd wordt. Groene gentrificatie verwijst naar initiatieven die de stedelijke leefomgeving verbeteren zoals het aanleggen van groene ruimtes (parken en bomen aanplanten), het verbeteren van de luchtkwaliteit (Lage Emissie Zones), het opkuisen van vervuilde sites of het autoluw maken van een straat (leef- of tuinstraten) (Goossens, Oosterlynck, & Bradt, 2020). Deze initiatieven sluiten aan bij de postmaterialistische waarden die de nieuwe stedelijke middenklasse aanhangt, maar zorgen objectief gesproken ook voor een veiliger en meer gezonde leefomgeving voor de andere bewoners.

Initieel werden stedelijke vergroeningsinitiatieven als apolitiek behandeld. Ondertussen is duidelijk dat er verre van consensus over is.

Initieel werden dergelijke stedelijke vergroeningsinitiatieven als apolitiek behandeld, want objectief goed voor de volksgezondheid, leefbaarheid en het klimaat. Ondertussen is duidelijk dat er verre van consensus is over stedelijke vergroening. Sommige auteurs wijzen erop dat het aantrekkelijker maken van de leefomgeving hogere inkomensgroepen aantrekt, de woningprijzen in de wijk naar boven stuwt en zo – door fysieke verdringing – eigenlijk niet ten goede komt van de oorspronkelijke bewoners (Anguelovski, 2016).

Andere auteurs wijzen op de sterke ervaringen van symbolische verdringing die samen gaan met groene gentrificatie. Het wegduwen van de auto ten voordele van meer publieke ruimte voor kinderen om te spelen en buren om elkaar te ontmoeten, wekt bij sommige bewoners kwade reacties op. Ze hebben het gevoel dat niet alleen hun auto maar ook zijzelf persoonlijk en hun auto-gerichte leefstijl afgewaardeerd en verdrongen wordt. Ook het aanbrengen van meer groen in de straat, zoals groenslingers, geveltuintjes en het beplanten van boomspiegels, of het ‘opnieuw wild maken’ van stedelijke natuur zoals bermen en parken, kan niet eenduidig op gejuich rekenen. Sommige bewoners vinden dit ‘onverzorgd’ en ‘slordig’, en vrezen dat het sluikstorten aantrekt (Geerts et al., 2021).

WAT TE DOEN MET GENTRIFICATIE?

Gentrificatie is de klassentransformatie van de stad. Dat betekent dat iedere strategie die de sociale verdringingseffecten van gentrificatie wil aanpakken het best start vanuit een klassenperspectief.

De eerste stelling die ik daarin wil koppelen, is de noodzaak aan een expliciete herwaardering van de positie en de rol van lagere inkomensgroepen in de stedelijke samenleving. Waar gentrificatie – en het gentrificatiebeleid dat overheden voeren – de positie van de middenklasse centraal zet, toont ze vaak een gebrek aan waardering voor de lagere inkomensgroepen. Politici, journalisten, consultants en projectontwikkelaars presenteren gentrificatie als ‘opwaardering’ van de stad, alsof alleen de middenklasse economisch en cultureel waarde geeft aan de stad. Nochtans verjongen lagere inkomensgroepen de stad, leveren ze broodnodige zorg- en onderhoudsarbeid, vernieuwen ze het handelsapparaat en brengen ze nieuwe culturele ideeën en praktijken aan. Deze groepen zijn niet verantwoordelijk voor de verloedering van het huizenbestand en de infrastructuur in de stad. De oorzaak daarvan ligt bij de decennialange focus van publieke en private investeerders op suburbane woonmilieus.

Ten tweede mogen lagere inkomensgroepen niet het kind van de rekening te worden nu publieke en private investeerders de stad herontdekken. Er is een daadkrachtige strategie voor het behoud en de uitbreiding van kwalitatieve en betaalbare huisvesting nodig. In die strategie speelt sociale huisvesting een essentiële rol omdat het enige aanbod is waarbij de woonkost inkomensafhankelijk gemaakt is. Dit komt ook ten goede aan de inkomensgroep die net boven de inkomensgrens voor sociale huisvesting zit, omdat de druk op de private huurmarkt zo afneemt en die huizen meer voor hen ter beschikking komen (ook om te kopen). Dit alles vergt een strategisch publiek grondenbeleid en stevige – bij voorkeur supra-lokale – regelgeving die aan projectontwikkelaars oplegt om een minimum aantal sociale woningen te voorzien bij nieuwe projecten. Alleen meer bouwen is onvoldoende, want zonder sturing bouwen projectontwikkelaars vooral voor hogere inkomensgroepen waarmee meer winst gemaakt kan worden.

Het is belangrijk om te erkennen dat de terugkomst van de midden- en hogere inkomens naar de stad ook positieve effecten heeft.

Ten derde is het belangrijk om te erkennen dat de terugkomst van de midden- en hogere inkomens naar de stad ook positieve effecten heeft, zoals nieuwe parken en publieke ruimtes, nieuwe winkels en dienstverlening en een koopkrachtig publiek dat de lokale economie stimuleert. Postmaterialistische waarden zoals aandacht voor gezondheid, verkeersveiligheid, rust en groene ruimte zijn niet het monopolie van de nieuwe stedelijke middenklasse, maar vaak zijn het nieuwe stedelijke middenklassers die deze thema’s op de stedelijke politieke agenda zetten en overheden tot realisaties dwingen.

Opdat ook lagere inkomensgroepen hiervan zouden kunnen genieten, is het essentieel dat de nieuwe stedelijke middenklasse zich politiek achter een stedelijk sociaal woonbeleid en een onderwijs- en werkgelegenheidsbeleid gericht op het uitbreiden van de kansen voor lagere inkomensgroepen richt. Dat vereist zowel een electorale strategie als een strategie van collectieve mobilisatie buiten de gemeenteraad om. Tegelijkertijd vergt het een overheid die sterk inzet op regelgeving ter bescherming van de stedelijke leefkwaliteit, die in een stad waar de stijgende woning- en grondprijzen een voortdurende private groei en ontwikkeling aandrijven onder druk komen te staan. Een koppeling van de belangen van een progressieve denkende stedelijke middenklasse en de kansen op sociale mobiliteit van de stedelijke arbeidersklasse is zowel politiek als economisch en cultureel niet vanzelfsprekend (Stone, 1993), maar het kan wel verder bouwen op de ervaringen van het oude en nieuwe municipalisme (Thompson, 2021).

Wat cruciaal is voor het welslagen van een dergelijke klassenoverstijgende coalitie, zoals die gecultiveerd werd in de brede stedelijke sociale bewegingen in de jaren 1960, 1970 en 1980 (Castells, 1983), is aandacht voor wat verschillende sociale klassen thuis doet voelen in een stad. Wanneer de bevolkingssamenstelling verandert – niet alleen door gentrificatie, maar ook door migratie – moet er worden gewaakt over een inclusief stedelijk ruimtelijk en voorzieningenbeleid waarbij iedere sociale klasse in haar materiële noden en nood aan gemeenschapsvorming kan voldoen. Dat zijn bij voorkeur gedeelde voorzieningen en ruimtes, waar de stedelijke mixité haar beslag kan krijgen. Maar voor groepen die een minder sterke positie in de maatschappij hebben, kunnen eigen ruimtes en voorzieningen nodig zijn en gelden als een erkenning dat ook hun bijdrage aan de stad gezien en ondersteund wordt.

BIBLIOGRAFIE

• Aalbers, M. B. (2019). Introduction To The Forum: From Third To Fifth-Wave Gentrification. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 110(1), pp. 1-11.
• Albeda, Y., Tersteeg, A., Oosterlynck, S., & Verschraegen, G. (2018). Symbolic Boundary Making in Super-Diverse Deprived Neighbourhoods.
• Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 109(4), pp. 470-484.
• Anguelovski, I. (2016). From toxic sites to parks as (green) LULUs? New challenges of inequity, privilege, gentrification, and exclusion for urban environmental justice.”. Journal of Planning Literature, 31(1), pp. 23-36.
• Castells, M. (1983). The city and the grassroots. A cross-cultural theory of urban social movements. Edward Arnold Publishers.
• Centre for Urban Studies (Ed.). (1964). London: Aspects of Change. MacGibbon & Kee.
• Davidson, M. (2009). Displacement, space and dwelling: Placing gentrification debate. Ethics, Place & Environment, 12(2), pp. 219-234.
• De Decker, P. (2011). Understanding housing sprawl: the case of Flanders, Belgium. Environment and Planning A, 43(7), pp. 1634-1654.
• Geerts, R., El-Achkar, B., Vandermoere, F., & Oosterlynck, S. (2021). Van wie is de straat? De strijd om de ruimte in stedelijke burgerinitiatieven. Ruimte en Samenleving, 13(2), pp. 10-36.
• Goossens, C., Oosterlynck, S., & Bradt, L. (2020). Livable streets? Green gentrification and the displacement of longtime residents in Ghent, Belgium. Urban Geography, 41(4), pp. 550-572.
• Hamnett, C. (2003). Gentrification and the Middle-class Remaking of Inner London, 1961-2001. Urban Studies, 40(12), pp. 2401-2426.
• Ley, D. (1996). The new middle class and the remaking of the central city. Oxford University Press.
• Marcuse, P. M. (1985). Gentrification, Abandonment, and Displacement: Connections, Causes, and Policy Responses in New York City. Urban Law Annual ; Journal of Urban and Contemporary Law, 28, pp. 195-240.
• Sassen, S. (1991). The Global City. New York, London, Tokyo. Princeton University Press.
• Smith, N. (1979). Toward a Theory of Gentrification A Back to the City Movement by Capital, not People. Journal of the American Planning Association, 45(4), pp. 538-548.
• Stone, C. N. (1993). Urban regimes and the capacity to govern: a political economy approach. Journal of Urban Affairs, 15(1), pp. 1-28.
• Thompson, M. (2021). What’s so new about New Municipalism? Progress in Human Geography, 45(2), pp. 317-342.

Samenleving & Politiek, Jaargang 32, 2025, nr. 1 (januari), pagina 22 tot 27

• ruimtelijke ordening
• stadsontwikkeling
• gentrificatie