Bestaande alternatieven voor betaalbaar wonen botsen op grenzen die hen zullen weerhouden om hun werking op te schalen. Daarom is het hoog tijd om na te denken over een nieuwe generatie woonmodellen. De crux zit bij de rol die de lokale overheid zichzelf toebedeelt in het ruimtelijk beleid. Hasselt toont mee de weg.

De voorbije twee decennia hebben heel wat Vlaamse steden een reuzensprong gemaakt in de transformatie van hun publieke ruimte. Voortrekker in dat traject is ongetwijfeld Leuven dat vanuit een duidelijke visie een enorme transformatie heeft doorgemaakt. Maar ook in Antwerpen werd bij de eeuwwisseling een visionaire toekomst voor de publieke ruimte uitgetekend. Hun aanpak werkte blijkbaar aanstekelijk want ook in steden als Gent, Mechelen, Kortrijk, Brugge en (vaak onderschat) Vilvoorde werden in de daaropvolgende jaren vanuit een scherpe visie sterke projecten in publieke ruimte gerealiseerd. Het maakt dat onze Vlaamse steden op vlak van publieke ruimte stevige adelbrieven kunnen voorleggen. State of the art zijn we naar mijn mening nog niet, daarvoor is er nog te veel werk, maar het is een ambitie die we wel mogen koesteren.

Zo sterk als we ons de voorbije decennia hebben getoond in het heruitvinden van onze publieke ruimte, zo vast zitten we in onze omgang met private ruimte en dan in het bijzonder met sociale dimensie ervan. We scoren ronduit slecht op sociale woningbouw en het beleid op vlak van betaalbaar wonen staat in kinderschoenen. Ik wil in deze bijdrage niet nog eens uitweiden over de achterstand in sociale huisvesting. De grote en de manke aanpak zijn intussen wel gekend. Ik neem u wel graag mee in een aantal bedenkingen over betaalbaar wonen.

BESTAANDE ALTERNATIEVEN BETAALBAAR WONEN

De voorbije jaren zagen een aantal zeer waardevolle lokale initiatieven inzake betaalbaar wonen het licht. Het meest innoverende model dat de voorbije jaren is overgewaaid naar Vlaanderen is ongetwijfeld de Community Land Trust (CLT). Samenleving & Politiek geeft in deze uitgave de ruimte aan Geert De Pauw om het model toe te lichten. Ik wil u ten zeerste aanraden om de tijd te nemen om zijn bijdrage te lezen. Brussel, Gent en Leuven experimenteren met het model, en stellen gronden en financiële middelen te beschikking. De facto onttrekt een CLT-model de grond die ze beheren aan de waardestijgingen op de markt. Ze doen dat door het grondaandeel van een project in eigendom van de gemeenschap te houden. Het constructieaandeel van een woning mag, in tegenstelling tot de grond, wel verhandeld worden maar daar wordt de groei in waarde beperkt. Bijkomend – en ik vind het belangrijk om dat toch ook even te vermelden – ondersteunt de community binnen haar werking vaak ook sociale initiatieven. Het CLT-model is veel meer dan enkel een bedrijfsmodel.

Een andere innovatieve benadering van het woonvraagstuk is de coöperatieve aanpak van onder andere wooncoop.be. Hoewel ze soms ook eigen vastgoed aankopen, mikken ze in eerste instantie op een samenwerking met lokale overheden om gronden kosteloos of tegen een beperkte canon voor lange termijn ter beschikking te krijgen. Typerend voor hun werking is dat de bewoners geen eigenaar zijn van de constructie of de grond maar aandeelhouder van de coöperatie die wel eigenaar is. De bewoners bouwen dus geen kapitaal op door een hypothecair krediet af te betalen maar kunnen eventueel wel genieten van een rendement op hun aandelen of een ristorno als aandeelhouder/gebruiker. Bij wooncoop.be, de pionier in Vlaanderen, is de vuistregel dat bewoners-coöperanten 1/3 van het kapitaal voor de constructie-investeringen zelf aanbrengen door zelf aandelen te kopen of anderen (friends, fools & family) te overtuigen dat voor hen te doen. Aangezien de investeringskost van een constructie makkelijk de 200.000 euro overschrijdt is dat al snel meer dan 66.000 euro. Een flinke som en daarom lijkt deze formule niet voor iedereen weggelegd. Het volgende 1/3 wordt opgehaald bij andere investeerders die daar een beperkt rendement voor krijgen. Het laatste 1/3 wordt bij elkaar gehaald door (hypothecaire) kredieten af te sluiten op het niveau van de coöperatie. Een optie is ook dat de lokale overheid een renteloze lening voorziet.

Een derde bewonderenswaardige aanzet voor het aanpakken van het vraagstuk betaalbaar wonen zijn de Leuvense stadswoningen. Leuven neemt ook hier de rol op van laboratorium. Via haar autonoom gemeentebedrijf verkoopt Leuven woningen die ze in eigen regie heeft gebouwd aan mensen die te veel verdienen om een sociale woning te kunnen kopen, maar ook niet aan de bak komen op de private markt. De prijzen waaraan deze woningen door Leuven worden aangeboden, liggen een stuk onder de markt. Kopers krijgen in ruil voor dit 'gunsttarief' wel een aantal beperkingen opgelegd. Zo komt een deel van de meerwaarde bij doorverkoop toe aan de stad. Hoe langer men in die stadswoning woont, hoe hoger het percentage van die meerwaarde je zelf houdt. Het eerste jaar bedraagt de meerwaarde die je terugbetaalt 100%. Per jaar gaat er 5% af. Na twintig jaar vervalt de plicht tot gedeeltelijke terugbetaling.

GRENZEN AAN GROEI VAN ALTERNATIEVE MODELLEN

Deze drie waardevolle praktijkvoorbeelden delen vier kenmerken:

• het zijn alle drie koopmodellen;
• ze richten zich allen op een doelgroep van mensen die niet sterk genoeg staat om hun gading te vinden op de reguliere markt maar ook te veel verdient om in aanmerking te komen voor sociale huisvesting;
• in elk van de systemen wordt de waardestijging ingeperkt;
• er wordt telkens per wooneenheid een aanzienlijke hoeveelheid publieke middelen ingezet, vaak in de vorm van grondwaarde. Als daar al een vergoeding (bijvoorbeeld een canon van 1%) voor wordt gevraagd, is die verre van marktconform. Die inzet van overheidsmiddelen laat toe dat de woningen een stuk onder de gangbare prijs op de markt komen.

Het patrimonium van lokale overheden (en partnerorganisaties) is niet oneindig. Bijkomende ruimte ten behoeve van dit soort projecten inkopen, is geen duurzame optie.

Ik vrees dat vooral dat laatste gedeelde kenmerk op relatief korte termijn een rem zal zijn op de doorgroei van deze modellen. Het patrimonium van lokale overheden (en partnerorganisaties) is niet oneindig. Bijkomende ruimte ten behoeve van dit soort projecten inkopen, is geen duurzame optie. De overheid komt dan in concurrentie met de markt en zou bijzonder veel middelen moeten aanwenden om een relatief beperkt aantal wooneenheden te faciliteren. Bovendien zit die lokale overheid al op een berg schulden, heeft ze naast het woonvraagstuk ook nog een klimaatkwestie, een vergrijzingsuitdaging, mobiliteitsuitdagingen op te lossen en zal de middelen die ze dan wel kan besteden aan huisvesting willen inzetten tegen een maximale en duurzaam maatschappelijk rendement. Nochtans is die opschaling van betaalbaar wonen absoluut noodzakelijk.

INNOVATIEF WOONMODEL IN HASSELT

In Hasselt denken we actief na over een nieuwe generatie modellen om betaalbaar wonen op grotere schaal en op duurzame leest uit te bouwen. We recycleren daarbij een aantal waardevolle elementen uit de alternatieve modellen, maar voegen daar een aantal elementen aan toe. Als we naar de voorgaande modellen kijken, valt op dat ze allen tegen de marktstroom in roeien. Dat kost ontzettend veel energie en tijd, en is ook niet duurzaam. Is het niet onze rol als overheid om een setting te creëren waarbij we de stroming in ons voordeel kunnen gebruiken of waarbij we nieuwe stromingen activeren? Moeten we niet op zoek naar win-winmodellen die op zichzelf kunnen blijven bestaan?

We vertrekken daarbij vanuit enkele principes:

Duurzaam gefinancierd

De achilleshiel van de huidige generatie modellen is de omgang met grondwaarde. Zowel CLT als wooncoop.be mikken op het gratis ter beschikking stellen van gronden door lokale overheden. Maar als we de grondwaarde (in steden als Leuven, Gent en Brussel loopt dit al snel op boven de 75.000 euro per unit) van elk project betaalbaar wonen uit reserves of de pot algemene middelen moeten halen, kunnen we onmogelijk opschalen naar het noodzakelijke behoefteniveau. De nieuwe generatie modellen moet daarom op zoek naar andere financiële oplossingen en het lijkt evident dat we daarbij naar de immobiliënmarkt kijken. Als schepen ruimtelijke ordening in een centrumstad werk ik vaak samen met ontwikkelaars. Het valt mij op dat die sector vandaag een slecht imago meesleept, vaak onterecht. Ja, er zijn in de sector onmiskenbaar cowboys aan het werk die proberen om op korte termijn zoveel mogelijk winst te creëren. Maar evenzeer is er een groeiend aantal ondernemers actief die zelf ook op zoek is naar manieren om maatschappelijk verantwoord te ondernemen en die van daaruit bereid is om mee inspanningen te leveren om betaalbaar wonen te realiseren.

De nieuwe generatie modellen moet op zoek naar andere financiële oplossingen en het lijkt evident dat we daarbij naar de immobiliënmarkt kijken.

Stad als regisseur

Leuven was de voorbije jaren onmiskenbaar de gidsstad in 'betaalbaar wonen'. De lokale overheid trad daarbij op als actor en nam de rol van bouwheer op zich. Al die inspanningen resulteerden in de realisatie van enkele tientallen wooneenheden 'betaalbaar wonen'. Aan dat tempo kunnen we onmogelijk aan de maatschappelijke vraag voldoen. Het noopt ons om na te denken over de vraag of we de middelen, mankracht en energie die we als lokale overheid kunnen vrijmaken niet efficiënter kunnen inzetten? Ik durf te betwijfelen of een overheid inzake betaalbaar wonen wel in de plaats van de private sector moet treden. Stel nu eens dat we, in plaats van een eigen projectteam voor de bouw van betaalbare woningen, zouden inzetten op een upgrade van onze diensten planning en vergunningen. Stel dat die upgrade ervoor zou zorgen dat we de dialoog met de markt op een andere manier voeren.

Enerzijds met betere criteria die van meet af aan helder zijn. Die duidelijkheid is mijns inziens ook essentieel in het doorbreken van de speculatiespiraal. Gronden worden steeds meer 'boven de prijs' gekocht omdat ontwikkelaars grondposities willen uitbouwen en gokken op soepele bouwrechten. Dit leidt ertoe dat ook particulieren geconfronteerd worden met steeds hogere grond- en vastgoedprijzen. We moeten dit doorbreken. Door duidelijk te stellen wat voor projecten we op welke plek in onze stad willen en ook helder aangeven welke maatschappelijke return we daarvoor verwachten is er een duidelijk kader voor ontwikkelaars en doorbreken we de speculatiespiraal.

Anderzijds door de doorlooptijd van een vergunning te versnellen. Vandaag is een vergunningsdialoog te vaak een soort stellingenoorlog. Door ontwikkelaars een duidelijk kader te geven en door de inzet van meer, beter gemandateerd personeel kunnen we doorlooptijden inkorten zonder in te boeten op kwaliteit. Een kortere looptijd betekent minder kosten (rentelasten) voor een project.

Ik ben ervan overtuigd dat een lokale overheid veel beter kan inzetten op regie en sturing waarbij ze instrumenten ontwikkelt waarmee ze de markt kan richten op het realiseren van doelstelling rond klimaat, mobiliteit, betaalbaar wonen, mobiliteit, ... dan door zelf bouwheer te zijn. Ik ben ervan overtuigd dat we op die manier met dezelfde input een grotere meerwaarde kunnen maken, meerwaarde die we kunnen afromen voor de creatie van betaalbare woningen.

Aan de hand een eigen instrumentarium

De gekende alternatieve modellen werken vanuit een oase-gedachte. Het zijn op zichzelf staande projecten die zich onttrekken aan de markt. Moeten we niet nadenken over het integreren van betaalbaar wonen binnen private projecten? In 2009 had de Vlaamse overheid met het grond- en pandendecreet de ambitie om de lokale overheden een context te geven waarbij ze binnen private projecten een aandeel betaalbare ('bescheiden') woningen kon opleggen. Het Grondwettelijk Hof vernietigde aanzienlijke delen van dat decreet. Het blijft me verbazen dat de Vlaamse overheid sindsdien geen pogingen meer heeft ondernomen om dat principe opnieuw te vatten in een nieuw decreet. Struikelen is niet erg, vallen evenmin. Maar niet meer opstaan en niet durven leren uit mislukkingen zijn dat wel. Sinds de gedeeltelijke schorsing van het grond- en pandendecreet is de problematiek rond betaalbaarheid er immers niet beter op geworden. Daarom pleit ik er voor dat de Vlaamse Regering dringend werk zou maken van een nieuw decretaal kader waarmee lokale overheden betaalbaar wonen kunnen afdwingen binnen private projecten. De stilstand op Vlaams niveau mag echter geen excuus zijn voor lokale overheden om zelf bij de pakken te blijven zitten. In Hasselt hebben we een beleid in de steigers staan dat haalbaar is binnen de huidige wettelijke setting. Daarbij zetten we in op een aangepast instrumentarium met een sterk vereenvoudigde basisverordening waar we een ambitieuze kwaliteitsmeter met doelen rond mobiliteit, klimaat en betaalbaarheid naast zetten. Die instrumenten moeten ons toelaten om een beter gestructureerde en geprofessionaliseerde dialoog te voeren met de private sector.

De Vlaamse Regering moet dringend werk maken van een nieuw decretaal kader waarmee lokale overheden betaalbaar wonen kunnen afdwingen binnen private projecten.

Daarnaast leggen we momenteel de laatste hand aan een eigen Hasselts woonmodel. Daarbij gebruiken we de kracht van de overheid als hefboom om risico's van ontwikkelaars en financieringsinstellingen te beperken. De meerwaarde die we daarmee creëren, zetten we om in een substantiële ondersteuning rond betaalbaar wonen.

Met een omvattend doelgroepenbeleid

Ik ben er van overtuigd dat we als overheid veel meer dan vandaag doelgroepen moeten kunnen ondersteunen bij het verwerven van een eigen woning. Leuven (alweer Leuven) heeft een interessant project opgezet om jonge mensen toe te leiden naar de zogenaamde stadswoningen. In Hasselt willen we daar nog een stap verder in gaan. Dat doen we door een beleid uit te rollen dat hen ook ondersteunt bij de financiering van die eigen woning. Dat resulteert in een innovatief Hasselts woonmodel.

2023 WORDT HET JAAR VAN DE IMPLEMENTATIE

Als Hasselts bestuur hebben we de ambitie om een innovatief ruimtelijk beleid te ontwikkelen. We hebben de voorbije jaren de tijd genomen om de uitdagingen voor onze stad scherp te stellen en we deinzen er niet voor terug om vanuit de prioriteiten van die oefening onze eigen werking fundamenteel in vraag te stellen. We zullen ons de komende jaren een andere rol toemeten in het ruimtelijk beleid en ontwikkelen daarvoor momenteel de nodige instrumenten. Die benadering moet ons toelaten om de drijfkracht van de markt zodanig te oriënteren dat we samen onze doelen bereiken inzake klimaat, groene ruimte, mobiliteit en betaalbaar wonen. Aan dat laatste hecht ik persoonlijk veel belang. Ik ben zelf opgegroeid in een sociale woonwijk en weet dus heel goed dat betaalbaar wonen voor veel gezinnen een enorm verschil maakt. Het is mijn ambitie om van Hasselt de komende jaren de gidsstad te maken voor betaalbaar wonen. De krijtlijnen van het traject daarnaartoe zijn getrokken, de structuren worden momenteel opgetuigd. 2023 wordt het jaar van de implementatie.

Samenleving & Politiek, Jaargang 29, 2022, nr. 10 (december), pagina 48 tot 53

• woonbeleid
• wooncrisis
• Hasselt

WOONCRISIS

De stad als regisseur voor betaalbaar wonen

Marc Schepers

Gemeenschappelijke grond als dam tegen speculatie

Geert De Pauw

'A.u.b. meneer, ik wil wat meer'

Pascal Debruyne