Het gebeurt niet vaak dat het woonbeleid inzet is van een discussie in de pers en dat er in het Vlaams Parlement een actualiteitsdebat aan wordt besteed. Half januari was het zover. Aanleiding was de uitspraak van Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele, dat de sociale huisvesting er niet in slaagt om de Vlaamse budgetten voor de bouw van sociale woningen te benutten en het voorstel om daarom 250 tot 500 miljoen euro aan leningmachtigingen¹ te verschuiven naar de private sector. Heel concreet was het plan nog niet. Over de korting op de huurprijs die de investeerders moeten toekennen, wilde de minister zich niet uitspreken, en het was evenmin duidelijk of inkomensgrenzen zouden worden gehanteerd. Wel gaf de minister aan dat het systeem bedoeld was om ook de middenklasse, die niet aan bod komt in de sociale woningsector, te bereiken (Wim Winckelmans, De Standaard, 15/1/2022).

Het beloofde een interessant debat te worden, met als inzet een discussie over de rol van de sociale huisvesting. Het was dan ook wat teleurstellend om te zien dat het debat niet ging over de essentiële vragen en het ook niet altijd even goed onderbouwd was. Een reden is ongetwijfeld dat het hier over een technisch moeilijke materie gaat, waarbij ook veel en zeer diverse actoren op het lokaal en Vlaams niveau betrokken zijn. De regelgeving beslaat boeken vol en de financiering is een kluwen waar weinigen in thuis zijn. Tegelijkertijd liggen de politieke visies uit elkaar, omdat politieke partijen nu eenmaal verschillen in welke groepen voor hen prioritair zijn.

In deze bijdrage proberen we de discussie te verhelderen door enkele inzichten mee te geven over de werking en financiering van de sociale huisvesting, aan de hand van voor de hand liggende vragen.

IS SOCIALE HUISVESTING NODIG?

Gelukkig blijft er grote politieke eensgezindheid over de nood aan sociale huisvesting. Dat bleek ook nog eens tijdens het actualiteitendebat in het Vlaams Parlement op 19 januari. En ook minister Diependaele is dit blijven benadrukken bij de toelichting van zijn voorstellen.

De voordelen van de sociale huisvesting zijn dan ook legio. Al meer dan een eeuw bieden sociale huisvestingsmaatschappijen een degelijk en betaalbaar woonaanbod. Voor de bewoners zijn de voordelen groot: een woning gebouwd volgens de strengste normen, een huurprijs die gemiddeld de helft lager is dan voor een private huurwoning, een verhuurder die geen voorrang geeft aan huurders met een zeker inkomen. Die verhuurder vertrekt vanuit een maatschappelijke doelstelling, helpt bij het in orde brengen van de papieren, bekijkt wat mogelijk is bij betalingsproblemen, verwijst naar de geëigende hulpverleners als er sociale of psychische problemen zijn, staat mee in voor de leefbaarheid van de wijken en woonblokken, enzovoort.

Via nieuwbouwprojecten werken de huisvestingsmaatschappijen ook mee aan de verdichting en ruimtelijke versterking van dorpen en steden. Ze dragen bij tot de kwaliteit van de woonomgeving met weloverwogen aanleg van publieke ruimte en gemeenschapsvoorzieningen. Ze werken samen met welzijnsorganisaties aan projecten om mensen met een beperking meer kansen te geven om zelfstandig te wonen. Ze bouwen woningen die innovatief zijn op vlak van energiebeheer en leren bewoners energiezuinig leven, steunen wijkinitiatieven die het samenleven aangenaam maken, enzovoort.

De sociale verhuurkantoren, die zelf geen woningen verwerven maar in huur nemen en onderverhuren, zijn vooral sterk in het bereiken van de meest kwetsbare groepen. Ze ontstonden in de jaren 1990 vanuit OCMW's en welzijnsorganisaties, in antwoord op wat toen al een 'wooncrisis' werd genoemd. Eigenlijk waren zij toen al pioniers in het inschakelen van private investeerders in de uitbouw van het sociaal woningaanbod.

Het nieuwe Nederlandse kabinet telt een minister van Volkshuisvesting.

Het belang van de sociale huisvesting wordt ook internationaal herontdekt. Getuige daarvan zijn onder andere het regeerakkoord van Duitsland, dat een omvangrijk investeringsprogramma in sociale huisvesting bevat, en het aanstellen van een minister voor Volkshuisvesting in het nieuwe Nederlandse kabinet. In de internationale wetenschappelijke literatuur groeit de consensus dat een sterke sociale huisvesting één van de belangrijkste instrumenten is voor het voeren van een duurzaam woonbeleid (zie het recente Housing2030 rapport van UN Habitat).

Met dit pleidooi willen we niet ontkennen dat er in Vlaanderen nog ruimte is voor verbetering. Een groot deel van de sociale woningvoorraad is toe aan renovatie, ook om de sprong te maken naar energieneutraliteit. Er zou meer participatief gewerkt kunnen worden. De samenwerking met de gemeente kan soms beter. En er zou dus ook meer moeten worden gebouwd.

Het is mede vanuit die ambitieuze doelstellingen dat de sociale huisvestingsmaatschappijen nu voor één van de grootste hervormingen uit hun geschiedenis staan, namelijk een fusie met sociale verhuurkantoren. Deze 'woonmaatschappijen' in wording hebben de potentie sterke vastgoedmaatschappijen te worden die een solide rol kunnen opnemen in onze sociale bescherming en om vooruitgang te maken inzake de realisatie van het recht op wonen.

HOE KOMT HET DAT DE VOORRAAD ZO TRAAG GROEIT?

De geplande hervorming van de sector is één van de redenen die worden aangehaald om uit te leggen waarom de investeringen achterblijven, terwijl wel de nodige investeringsbudgetten zijn voorzien. Daarnaast wordt verwezen naar de omslachtigheid van regels en procedures, de tijd die nodig is om een vergunning te bekomen, maar ook naar de houding van de gemeenten en van toekomstige buurtbewoners die liever geen sociale woningen in hun buurt zien.

We spreken ons niet uit over wat doorweegt, maar willen wel nog wijzen op de mogelijke invloed van het financieringssysteem. Men kan zich afvragen of de subsidie die hierin vervat zit, voor de huisvestingsmaatschappijen voldoende hoog is om de kloof te dichten tussen inkomsten (vooral de huur die de maatschappijen ontvangen en die strikt gereglementeerd is) en uitgaven (de terugbetaling van leningen en andere kosten). Nader onderzoek hiernaar lijkt in elk geval gewenst en zou ook tot aanbevelingen kunnen leiden voor een meer efficiënte inzet van de subsidies. Daarbij mag zeker ook de huurprijsberekening worden herbekeken.

BIEDT HET VOORSTEL VAN MINISTER DIEPENDAELE EEN OPLOSSING?

Wat de minister voorstelt, is iets anders dan sociale huisvesting. Het is eerder wat onder de noemer 'betaalbare huisvesting' valt. Dit is een concept dat recent veel aandacht krijgt en overal in Europa opgang maakt, maar vooralsnog geen duidelijke definitie kent. Czischke & van Bortel (2018) zien als één van de verschillen dat de huurprijs voor 'sociaal wonen' doorgaans gerelateerd is aan kosten en huishoudinkomen, terwijl de huurprijs voor 'betaalbaar wonen' is afgeleid van de markthuurprijs. Een ander verschil is dat de doelgroep van het 'betaalbaar woonaanbod' breder is, en bijvoorbeeld ook key workers bevat (zoals verpleegkundigen en leraren), alsook jonge starters en groepen die niet in aanmerking komen voor sociale huisvesting. Ook in Vlaanderen zijn steden en gemeenten op zoek naar goede formules voor een betaalbaar woonaanbod. Zo wordt soms in grotere ontwikkelingen een minimum aantal betaalbare woningen opgelegd. Wat de minister met zijn voorstel bedoelde, valt binnen deze definitie. Het komt er op neer dat een verhuurder subsidies ontvangt voor 'betaalbare woningen', in ruil voor verhuring aan bepaalde groepen. Een systeem dat ook gekend is als 'geconventioneerd verhuren'.

Een probleem met 'geconventioneerd huren' is dat het moeilijk te operationaliseren is.

Een probleem met dit concept is dat het moeilijk te operationaliseren is. Hoe garandeert men dat in ruil voor een subsidie de huur betaalbaar is en de woningen terechtkomen bij wie er nood aan heeft? Zo blijken soms in de praktijk dat 'betaalbare' grotere woningen, die bedoeld waren om gezinnen met kinderen in de stad te houden, bewoond worden door bemiddelde ouderen die wensen terug te keren naar de stad. Vanuit de zorg voor een doelmatige besteding van publieke middelen lijkt het dus logisch doelgroepen te definiëren, een maximale inkomensgrens te hanteren en afspraken te maken over de huurprijs.

Om te bepalen waar de inkomensgrens best ligt, kunnen cijfers uit de Woonsurvey 2018 inzicht bieden. Heylen (2019) berekende dat 46% van de private huurders op basis van de huidige toegangsvoorwaarden in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning. De inkomensgrenzen liggen in inkomensdeciel 4, 5 en 6, afhankelijk van het huishoudtype. Dit toont dat men vandaag met een gemiddeld inkomen ook nog in aanmerking komt voor een sociale woning. Van de groep private huurders die een te hoog inkomen heeft, blijkt wel één op de drie meer dan 30% van het besteedbaar inkomen uit te geven aan huur. Daar tegenover staat dat slechts 5% van deze groep na het betalen van de woonuitgaven niet genoeg inkomen overhoudt om menswaardig te wonen.² Er kan dus niet ontkend worden dat er bij de middeninkomens een betaalbaarheidsrisico is, maar in vergelijking met dezelfde cijfers voor lagere inkomens (Heylen & Vanderstraeten, 2019) zijn de betaalbaarheidsrisico's veel minder groot.

Als het doel is de betaalbaarheid voor de huurder te verbeteren, moet de subsidie worden omgezet in een prijs onder de marktprijs. Vanuit het oogpunt van een doelmatige besteding van overheidsmiddelen moet die korting in verhouding staan tot de subsidie die de investeerder ontvangt. Als een te grote korting wordt opgelegd, zal er geen interesse zijn om te investeren. Een te lage korting resulteert in overmatige winst. Dergelijke wortel aan investeerders voorhouden, kan aangewezen zijn in een situatie waarin de markt onvoldoende bouwt. Dit blijkt vandaag niet echt het geval. Er wordt volop gebouwd en een groot deel van de nieuwbouw komt op de private huurmarkt terecht. Vastgoed blijkt nog steeds een goede investering voor wie geld te beleggen heeft, mede omdat het fiscaal wordt aangemoedigd via het (federale) langetermijnsparen. Een goed systeem van geconventioneerd huren vraagt dus om een evenwicht tussen lasten en lusten voor de investeerder. Dat evenwicht vinden, is niet eenvoudig.

Bovenstaande argumenten hebben wellicht meegespeeld toen vorige minister van Wonen, Liesbeth Homans, plande om geconventioneerd verhuren in te voeren. Hoewel het toen ook de bedoeling was een apart systeem op te zetten, werd er voor gekozen geen andere inkomensgrens te hanteren dan deze van de sociale huisvesting en de voornaamste subsidie rechtstreeks toe te kennen aan de huurder onder de vorm van een huursubsidie. De investeerder geniet het voordeel van een verlaagd BTW-tarief en garantie op huurinkomsten gedurende 18 jaar. De sociale verhuurkantoren staan in voor de verhuring, waarmee dus ook bij de toewijzing van woningen geen ruimte is voor selectie van de relatief sterkere huurders zoals in de private huur gebeurt (Loopmans e.a., 2014). Dit systeem, gekend als 'SVK Pro', is nog maar beperkt toegepast, maar zal volgende jaren verder worden uitgerold. In feite komt het neer op een verdere 'socialisering' van de private verhuring, maar zonder er een apart systeem van te maken.

Behalve SVK Pro zijn er nog andere manieren waarop private ontwikkelaars betrokken worden in de bouw van sociale woningen. Zo bestaat al heel lang de 'Constructieve Benadering Overheidsopdrachten' (CBO), waarbij de ontwikkelaar de grond aanbiedt, de woningen ontwerpt en bouwt, en de woningen samen met de grond verkoopt aan de sociale huisvestingsmaatschappij. Bij 'Design & Build' wordt een raamovereenkomst voor 4 jaar afgesloten met een ontwikkelaar voor het ontwerp en de bouw van sociale woningen. De ontwikkelaar kan zo met één ontwerp voor meerdere SHM's op meerdere gronden bouwen.

OVER DE WOONMAATSCHAPPIJEN

De geplande fusies tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren zijn een goede zaak. Het zijn twee types van sociale huisvesting met eigen sterktes. Deze samenvoegen kan het geheel versterken en de efficiëntie verhogen. Dat er in elke gemeenten nog maar één woonmaatschappij zal zijn, kan ook leiden tot een betere samenwerking met de gemeente. De woonmaatschappijen hebben het potentieel om sterke vastgoedactoren te worden die het publieke belang dienen.

De woonmaatschappijen hebben het potentieel om sterke vastgoedactoren te worden die het publieke belang dienen.

Daarbij lijkt er ook ruimte voor een uitbreiding van hun opdrachten. Wat zeker nadere verkenning verdient, is welke rol ze kunnen opnemen in de renovatie van de private woningvoorraad, zowel van eigenaars als private verhuurders. Ambitieuze klimaatdoelstellingen realiseren zal enkel kunnen via een combinatie van dwingende normen, financiële stimuli, informatie en begeleiding. De woonmaatschappijen kunnen vanuit hun technische kennis ondersteuning bieden, private woningen in huur nemen of zelfs aankopen, om ze vervolgens te renoveren en te verhuren als sociale woning.

De weg hier naar toe ligt nog bezaaid met obstakels en zorgt tijdelijk voor vertraging. Maar het potentieel is groot. Laat ons dus vooral nagaan hoe de huidige systemen nog beter kunnen werken en de inschakeling van de private sector vanuit dat oogpunt bekijken.

REFERENTIES

• Czischke D. & van Bortel G. (2018), An exploration of concepts and polices on 'affordable housing' in England, Italy, Poland and The Netherlands, Journal of Housing and the Build Environment.
• Heylen, K. (2019), Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt. Leuven: Steunpunt Wonen.
• Heylen, K. & Vanderstraeten, L. (2019), Wonen in Vlaanderen anno 2018. Leuven: Steunpunt Wonen.
• Loopmans M. e.a. (2014), Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer. Diversiteitsbarometer Huisvesting Interfederaal Gelijkekansencentrum. Interfederaal Gelijkekansencentrum (Brussel)
• United Nations Economic Commission for Europe – Housing Europe (2021), #Housing2030. Effective policies for affordable housing in the UNECE region, United Nations, Geneva.
• Winckelmans W. (2022), Diependaele wil half miljard voor sociale woningen naar privé, De Standaard, 15/1/2022.

VOETNOTEN

1. Bedrag waarvoor goedkope leningen mogen worden verstrekt (geen subsidies).↑
2. Berekening Kristof Heylen, HIVA - KU Leuven & Steunpunt Wonen.↑

Samenleving & Politiek, Jaargang 29, 2022, nr. 3 (maart), pagina 59 tot 63

• sociale huisvesting
• huurmarkt
• woonmaatschappijen