HET ONDERHUIDS KRACHTENSPEL

Voortdurend grijpt een afweging plaats tussen de verschillende ruimtelijke activiteiten/functies die gebruik willen maken van hetzelfde gebied. Sommige ruimtelijke activiteiten profiteren van elkanders nabijheid, anderen zullen op elkaar aangewezen of niet op elkaar afgestemd zijn. Aan elke ruimtelijke functie zijn belangen verbonden die zich manifesteren in een onderhuids krachtenspel. Als dit krachtenspel gepaard gaat met sociale en economische conflictsituaties in de vorm van verdringingen dan is er een dilemma. Dit is zeker het geval wanneer professionele en kapitaalkrachtige immobiliënvennootschappen, bouwpromotoren of private projectontwikkelaars meespelen omdat dan de wet van de sterkste primeert. Wie dan de hoogste prijs betaalt heeft de eerste keuze. Men loopt het gevaar dat sterke economische lobbies beslag leggen op de ruimte zonder oog te hebben voor de ruimtelijke kwaliteiten zodat het bodemgebruik wordt gehypothekeerd door profit making values die de bovenhand hebben op public intrest values. Zo zullen bijvoorbeeld groene ruimten wijken voor de oprichting van kantoorgebouwen en bescheiden woningen, bewoond door kwetsbare bevolkingsgroepen, gesloopt voor oprichting van luxeappartementen.

RUIMTELIJKE PLANNING WIJKT VOOR GROOT KAPITAAL

Niettegenstaande hun positieve doelstellingen hebben ruimtelijke planners doorgaans weinig of geen oog voor de geruisloze transacties die plaatsgrijpen met speculatieve doeleinden. Onrechtstreeks kunnen de ruimtelijke structuurplannen overigens ‘slapende honden’ wekken. Bepaalde personen zullen snel gronden kopen om de in het vooruitzicht gestelde bestemming te verhinderen met als doel nadien te worden onteigend en een ruime vergoeding op te strijken (bijvoorbeeld een landbouwer met mestoverschotten zal bepaalde percelen aankopen waarvan het structuurplan stelt dat via een Ruimtelijk Uitvoeringsplan een bestemmingswijziging naar natuurgebied wordt overwogen). Onteigeningsvergoedingen of het gevaar om planschade te betalen doen ruimtelijke planner en overheid terugdeinzen omwille van de hoge bedragen die op tafel moeten worden gelegd voor een projectontwikkelaar of grootgrondbezitter. Ruimtelijke planning moet dan wijken voor het groot kapitaal en beperkt zich, ondanks het opleggen van bestemmingsvoorschriften via collectieve erfdienstbaarheden, tot papieren maatregelen.

HET ‘FACILITEREND’ GROND- EN PANDENBELEID

Het ‘faciliterend’ grond- en pandenbeleid dat met het nieuwe decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid wordt mogelijk gemaakt, stemt tot nadenken. Het impliceert dat de overheid afspraken maakt met andere marktpartijen die tot ontwikkeling overgaan. Binnen deze context is de rol van de overheid als ‘regisseur’ uitsluitend sturend en niet-actief optredend. Belangrijk is niet wie gronden verwerft en bouwt of renoveert zodat ook private projectontwikkelaars op de vastgoedmarkt opereren via een publieke-private samenwerking. Achter dergelijke samenwerking kan men in het kader van het grond- en pandenbeleid heel wat vraagtekens plaatsen omdat de private sector een andere culturele ingesteldheid heeft (veelal eenzijdige belangstelling voor winstmarges) dan de overheid (streven naar beheersing van grondprijzen en oog voor een maatschappelijke/ruimtelijke kwalitatieve meerwaarde). Bovendien loopt men het gevaar private personen van overheidswege te financieren. Zo heeft de Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG) in haar advies van 19 mei 2009 inzake het ontwerpdecreet betreffende het grond- en pandenbeleid vragen bij de manier waarop de zogenaamde ‘activeringsprojecten’ worden gestimuleerd. Op zich kan een activeringsproject een positief instrument zijn om een ruimtelijke kwalitatieve omgeving te bevorderen door middel van de financiële middelen vanuit het Grondfonds dat louter wordt gespekt door overheden (o.a. via de toekomstige planbaten). Maar het kan niet zijn dat de private sector evengoed een aanvraag kan indienen voor betoelaging als de gemeentelijke overheid. Terecht merkt de VVSG op dat enkel de gemeenten uit het Grondfonds mogen putten en dus enkel activeringsprojecten van de overheid worden betoelaagd. ‘Via publieke-private samenwerking kunnen private actoren dan toch profiteren’. Zeker wanneer als voorwaarde wordt gesteld dat het om ‘complexe en grootschalige ruimtelijke projecten’ gaat zodat het risico van gesubsidieerde grond- en bouwspeculatie groot is.

OPLOSSINGEN?

Ruimtelijke planning en grond- en pandenbeleid kunnen vandaag niet werkelijk weerstand bieden tegen de demonen van de grond- en bouwspeculatie. Dit probleem los je niet op met een versnipperd kluwen van sectorale regelgevingen via decreten en een ruimtelijke planning die nog te veel als ultiem doel van de ruimtelijke ordening wordt beschouwd en niet als één van de instrumenten om doelstellingen te realiseren. Het lijkt een beetje op de schone kleren van de keizer, maar de keizer had geen kleren aan. De maatschappij vraagt om krachtige en heldere, ruimtelijke overheidsmaatregelen, zeker in crisistijd.

Grond- en pandenbeleid is in de eerste plaats een overheidsinitiatief dat kadert in een actief (en geen faciliterend) beleid om de prijsstijging tegen te gaan. De overheid moet zelf als verkoper van gronden prijsbepalend optreden door de economische wet van vraag en aanbod rechtstreeks te beïnvloeden. Dit betekent dat de overheid in het bezit moet zijn van onroerende goederen die zij achteraf (wanneer dit opportuun is) op een welbepaald moment ter beschikking stelt aan publieke en private rechtspersonen.

Grond- en bouwspeculatie is uitgestelde winstverwachting. Dit betekent dat de vastgoedspeculant er op rekent dat de toekomstige vraag naar vastgoed zal stijgen en besluit daarom zijn winstverwachting naar de toekomst te verplaatsen. In de praktijk vertaalt zich dit in leegstand en onbebouwde percelen. Er is vandaag geen écht grond- en pandenbeleid omdat afdoende beleidsinstrumenten ontbreken om de grond- en bouwspeculatie te bedwingen. Heffingssystemen op onbebouwde percelen of op leegstand met als doel de eigenaars aan te sporen om iets te doen met hun vastgoed brengen weinig soelaas en houden een prijsverhogend effect in dat achteraf wordt verhaald op de verkoper. Bovendien kunnen de heffingen door immobiliënvennootschappen als financiële lasten worden geamortiseerd overeenkomstig de bepalingen van het wetboek op de inkomstenbelastingen. Met de heffingen vangt men niet de grote haaien maar wel de kleine vissen van de maatschappij. Met wat zijn wij dan bezig? Een mogelijke oplossing schuilt in een cumulatief heffingssysteem dat op basis van een hoge aanslagvoet jaarlijks progressief toeneemt en in tijd afhankelijk is van het aantal eigendommen dat de vastgoedspeculant heeft. De fiscale aftrekbaarheid van de financiële lasten zou dan niet meer van toepassing zijn en na verloop van tijd zou de speculant het financieel geleden verlies niet meer kunnen recupereren in een te hoge verkoopprijs gezien er geen kopers komen opdagen.

Ook het verval van goedgekeurde verkavelingen, wanneer binnen een bepaalde termijn een aantal kavels is verkocht of verhuurd, duurt te lang (een derde na vijf jaar, twee derde na tien jaar) en werpt geen vruchten af. Het zou daarom wenselijk zijn de geldigheidsduur van verkavelingen te beperken tot de verkoop van een derde van de percelen per twee jaar, dus maximaal zes jaar. De mogelijkheid kan worden overwogen om het begrip ‘tijdelijke bestemming’ toe te passen in het kader van Ruimtelijke Uitvoeringsplannen. Dit betekent dat aan bepaalde gronden slechts een tijdelijke bestemming als woongebied kan worden gegeven die later wordt omgezet in de oorspronkelijke bestemming indien een bepaald doel binnen een zekere termijn niet wordt gerealiseerd zodat geen planschadevergoeding door de overheid moet worden bepaald.

GEVRAAGD: BESCHERMING VAN DE ZWAKKE BURGER

Het begrip ‘ruimte’ valt uiteen in een klassenverschil dat verankerd is in het kapitalistisch systeem van de vastgoedmarkt. In dit systeem worden onroerende goederen verhandeld via vraag en aanbod en grijpt concurrentie plaats. Dit problematisch fenomeen wordt nog acuter wanneer projectontwikkelaars of promotoren, die speculatieve doeleinden nastreven, mee acteren. De verovering van de ruimte, al dan niet gebouwd, gebeurt sluipend en subtiel. De zwakke, kwetsbare bevolkingsgroep is daar de dupe van en vraagt om bescherming. In een humanitaire samenleving met een sociaal gecorrigeerde vrije markt werpt de overheid een reddingsboei uit naar mensen (lees private huurders) die uit de boot vallen. De wijze waarop men die bescherming kan organiseren met beschikbare en innovatieve middelen in het kader van een geïntegreerd (en geen sectoraal) grond- en pandenbeleid dringt. Ook een betere kennis van de maatschappelijke achtergronden en een scherper inzicht in het geruisloos marktmechanisme zijn zowel voor de ruimtelijke planners als de politieke decision makers onontbeerlijk.

David Hendrickx
Eredocent Henry van de Velde Instituut, Antwerpen
sp.a-ondervoorzitter wijkkring ‘Sint Andries’ Antwerpen

grond- en pandenbeleid - woonbeleid - huisvesting

Samenleving & Politiek, Jaargang 17, 2010, nr. 2 (februari), pagina 21 tot 24

• grond- en pandenbeleid
• huisvesting
• woonbeleid