De uitdaging

De Vlaamse Wooninspectie rapporteert reeds enige jaren dat onbewoonbaar verklaarde panden toch verhuurd worden. In deze panden worden ernstige gebreken vastgesteld met gevaar voor elektrocutie, CO₂-vergiftiging en in een aantal gevallen zelfs voor instorting. De weerkerende beelden van de krochten waar asielzoekers, illegalen en ‘eigen’ armen voor de buitenwereld worden verstopt zijn schrijnend. Vooral in de grote steden is de grootschalige huisjesmelkerij terug. Het patroon is steeds hetzelfde: verdeel een huis in zoveel mogelijk kamers en verhuur elke kamer voor een flinke prijs. Soms worden matrassen verhuurd, in extreme gevallen aan een dag- en een nachtploeg. Een fiks inkomen is gegarandeerd.
Er zijn echter niet alleen de berichten over de afzichtelijke kwaliteit van vele huurpanden. Er is ook de strijd van campingbewoners om tegen alle wettelijkheid in, in hun variante van ‘de-dierbare-eigen-woning-in-het-groen’ te kunnen blijven wonen. Intussen worden de wachtlijsten en de duur van de wachttijd voor sociale huurwoningen alsmaar langer, terwijl vele sociale huisvestingsmaatschappijen als gevolg van de instroom van steeds meer lageinkomenshuishoudens het steeds moeilijker hebben om de eindjes aan elkaar te knopen.
Bovendien lijken er zich niet alleen aan de onderkant van de woningmarkt problemen voor te doen, ook de middeninkomens staan aan de klaagmuur. Berichten over te dure en steeds duurder wordende bouwgronden zijn legio en de strijd voor ‘een eigen stek’, is dermate hevig dat geïnteresseerden voor de burelen van een sociale huisvestingsmaatschappij kamperen om toch maar bij de eersten te zijn om een sociale koopwoning te bemachtigen.
In harde cijfers betekent dit dat er een onmiddellijke nood is aan ongeveer 50.000 extra sociale huurwoningen, zijnde het aantal huishoudens dat op een wachtlijst staat ingeschreven. Daar niet iedereen zich inschrijft, is dit echter een schromelijke onderschatting van de reële nood, die uit 185.000 extra sociale huurwoningen zou bestaan. Ter vergelijking: in de periode 1999-2003 nam het aantal extra verhuurde sociale woningen jaarlijks met gemiddeld 1.219 toe…
Gaan we er bovendien van uit dat huurders op de private woningmarkt niet meer dan 1/5 van hun inkomen aan naakte huur mogen spenderen, dan hebben er in Vlaanderen ongeveer 290.000 huishoudens nood aan een huursubsidie, mocht men voor deze piste kiezen.
Een laatste cijfer: in Vlaanderen leven ongeveer 290.000 huishoudens in slechte woningen.
Verder wordt een polarisering tussen de eigendoms- en huursector vastgesteld. De huursector met een overconcentratie aan mensen met een zwak tot zeer zwak sociaaleconomisch profiel en hoge huren op de private markt, neigt naar marginalisering, terwijl de eigendomssector het spiegelbeeld laat zien met een oververtegenwoordiging van welvarende, vaak tweeverdienende huishoudens zonder betaalbaarheidsproblemen in grote, comfortabele woningen.

Wonen in de beginselverklaring van de sp.a

Dit alles behalve fraai resultaat is mee het gevolg van het beleid uit het verleden. Zodoende stelt zich de vraag of de sp.a in haar beginselverklaring aanzetten geeft tot de broodnodige beleidswijzigingen. Van een beginselverklaring kan men verwachten dat de geponeerde principes krachtig en duidelijk zijn en dat zij prioriteiten leggen. Van een bijgevoegde achtergrondnota verwacht men dan de motivaties, het waarvoor en het waarom. Wie dit verwacht, zal ontgoocheld zijn. Vooral de achtergrondnota is zwak. Men vindt er geen duidelijke probleemformulering. Men vindt er geen analyse van het beleid uit het verleden. Men vindt er geen analyse van de oorzaken van de problemen. De sp.a heeft inzake wonen niet de intentie om van platgetreden paden af te wijken. De facto wordt gekozen voor nog meer eigenaars en voor een bescheiden sociale huursector. Er valt nauwelijks een onvertogen woord over de toch niet te onderschatten problemen van particulier verhuren en er valt weinig krachtdadigs te lezen over het bestrijden van de verkrotting. Er wordt met geen woord gerept over de centen noch over de bevoegdheden. Wat betekent dat de sp.a het oplossen van de problemen grotendeels aan de krachten van de markt overlaat.
In deze beperkte bijdrage leggen we niet op elke slak zout. Wel schetsen we een alternatief kader voor een meer doelgericht woonbeleid. En cours de route wordt duidelijk waar we het mee eens en oneens zijn.

Eigenwoningbezit en de risicosamenleving

De beginselverklaring laat aan duidelijkheid weinig te wensen over: de sp.a mikt op het verhogen van het reeds hoge percentage eigenaren-bewoners. De vraag stelt zich echter of de keuze om eigenwoningbezit verder te subsidiëren nog langer een potentieel effectieve beleidsoptie is. Het is onzes inziens wegens meer van hetzelfde een doodlopend, ja zelfs een risicovol straatje (gegeven het reeds zeer hoge aandeel eigenaars en een recente groei die niet meer dan een cohorteneffect inhoudt). De doelstelling ‘iedereen eigenaar’ is een luchtkasteel. De laatste 20 jaar steeg het aandeel eigenaars in Vlaanderen met ‘slechts’ 4,6% of 0,46% per jaar. Steeds weer nieuwe maatregelen resulteren in steeds minder effect (wie overblijft, kiest niet voor eigendom of bevindt zich niet in de positie die hem of haar toelaat eigenaar te worden).
De (tegen)argumentatie gaat verder omdat (de verdere promotie van) woningbezit in een breder maatschappelijke kader geplaatst moet worden. De gunstige sociaaleconomische condities gedurende de lange naoorlogse periode die de toename van het eigenwoningbezit structureel ondersteunden, gelden niet meer. Was eigenaar worden toen een behoorlijk risicoloze onderneming, dan is dit niet langer zo. We leven immers in een samenleving gekenmerkt door snelle en diepe veranderingsprocessen waarvan de karakteristieken en consequenties gevat worden met het begrip ‘risicomaatschappij’. Een deel van de veranderingen heeft te maken met de toegenomen instabiliteit op gezinsvlak, waardoor mensen verhoudingsgewijs meer en langer alleen leven (perioden die meestal met inkomensdalingen gepaard gaan). Vele risico’s hebben echter te maken met structurele economische en eraan gekoppelde maatschappelijke veranderingen als desindustrialisatie, technologische veranderingen, verstedelijking en globalisering. Dit leidt tot een toegenomen arbeidsflexibiliteit en een verhoogd risico op werkloosheid, die sinds het begin van de jaren 1980 trouwens steeds hoog is geweest.
Wat betekent dit voor (de promotie van) eigenwoningbezit? Eigenwoningbezit is op twee manieren verbonden met de risicosamenleving. Een eerste verband is direct, in die mate dat de eigendomsmarkt zelf onderworpen is aan de processen van globalisering en de ermee gepaard gaande onzekerheid. Bijvoorbeeld ontwikkelingen in de globale financiële markten creëren onzekerheden in termen van de beschikbaarheid en de kosten van krediet. De tweede band is indirect en houdt verband met de gevolgen van onzekerheid gecreëerd door andere domeinen van het sociale, economische en culturele leven - die ten dele worden ge(her)structureerd door de globalisering. Te denken valt aan de risico’s op de arbeidsmarkt (zelfs betrekkingen bij de overheid zijn niet langer vast), of aan overheidsmaatregelen die de sociale bescherming terugschroeven. Het is evident dat de onzekerheden op de arbeidsmarkt verbonden zijn met de risico’s op de ‘eigen woning’-markt. In elk geval hebben de herstructureringen op de arbeidsmarkt en de veranderingen van de verzorgingsstaat de lange tijd geldende en mekaar versterkende voordelige relatie tussen eigendom, tewerkstelling en welvaart gewijzigd. De fundamentele voorwaarden voor duurzaam eigenwoningbezit, namelijk zeker, stabiel en adequaat werk om een lang lopende lening terug te kunnen betalen, bestaan niet meer. Dit zijn geen voorbijgaande fenomenen zodat de duurzaamheid van eigenwoningbezit zou kunnen afnemen.

Problematisch eigenwoningbezit

De sp.a bepleit het blijven subsidiëren (met de woonbonus) van eigenwoningbezit omdat het goed en zeker is en omdat het - jawel - ook een goede belegging is. Het is wat bizar dat een socialistische partij een pleidooi houdt om beleggingen te subsidiëren. Laten we hopen dat dit een slip of the pen is.
Maar is eigenwoningbezit per definitie goed en zeker? De realiteit is anders. Zo zijn er in absolute aantallen zelfs meer slechte eigendomswoningen dan huurwoningen. Woningen verouderen immers mee met hun bewoners, terwijl bepaalde huishoudens de middelen niet hebben om hun woning op peil te houden, laat staan te verbeteren.
Eigenwoningbezit is evenmin zeker. Sinds 1994 worden er elk jaar tussen de 15.000 en 25.000 nieuwe huishoudens geregistreerd die problemen hebben met de afbetaling van hun hypotheek. Op jaarbasis wordt een stabiel aantal van om en bij de 60.000 huishoudens met afbetalingsproblemen geconfronteerd. In de periode 1985-1997 hebben elk jaar zo’n 8.000 huishoudens hun eigen woning verloren. In een kleine helft van de gevallen is er een link met een gedaald inkomen. Soms is dit het gevolg van het verlies van de job, maar vaker een gevolg van een verandering in de samenstelling van het huishouden door het spaak lopen van een relatie.

Naar een woonbeleid in een risicosamenleving

Eigenwoningbezit is dus niet probleemloos. Laten we daarom een alternatief uitwerken. Vooraleer we op de voorstellen ingaan, formuleren we de eindterm van het beleid, een basishouding en de implicaties daarvan.
De eindterm van een woonbeleid is wettelijk gedefinieerd: het sinds 1 januari 1994 grondwettelijk erkend recht op wonen en zijn verwoording in de Vlaamse Wooncode, door het Vlaamse parlement goedgekeurd in 1997. Een huisvestingsbeleid is daarom pas effectief te noemen als er voldoende woningen van voldoende kwaliteit zijn, die woonzekerheid bieden en zich in een aangename omgeving bevinden.
De basishouding hoort deze van een sociaal rechtvaardige maatschappij te zijn, wat in Rawlsiaanse zin betekent, dat dankzij een herverdelingsbeleid de minstbedeelden het maximaal beter krijgen - wat in Vlaanderen bijlange na niet het geval is. Het historische en huidige huisvestingsbeleid is niet sociaal rechtvaardig. Uit deze basishouding volgt eveneens dat het niet de taak van de overheid is om risico- en dus onzekerheidverhogende maatregelen te nemen.
Het voorzien in woningen moet zoveel mogelijk van de (arbeids)markt worden losgekoppeld want wonen is een basisbehoefte en betekent veel meer dan een dak boven het hoofd. Een sociaal rechtvaardige huisvesting kan immers niet via de markt gerealiseerd worden. Nobelprijswinnaar J.K. Galbraith wees er al op: het is een illusie te geloven dat via de markt goed, betaalbaar en zeker wonen voor huishoudens met een laag inkomen kan worden bekomen. Markten werken doorgaans het best voor de huishoudens met de meeste middelen en het slechtst voor deze met de minste middelen. De marktgerichte visie duwt de burger in de rol van consument zodat de kapitaalkrachtigen meer kans hebben op kwaliteit dan dezen met een karig inkomen. In tegenstelling tot tal van andere West-Europese landen, is in Vlaanderen nooit een poging ondernomen om de band tussen wonen en werken door te knippen. Als gevolg daarvan haken de inherente ongelijkheidproducerende krachten van verschillende markten, namelijk de arbeidsmarkt (inkomen), de markt van de bouwgronden, de markt van de koopwoningen en de private huurwoningmarkt versterkend op elkaar in, met als resultaat dat er (onder andere) te weinig woningen geproduceerd worden om iedereen behoorlijk en betaalbaar te laten wonen.

Duurzaam eigenwoningbezit

Eigenwoningbezit is geen mirakeloplossing. Ook al is het populair en schept het voor een meerderheid van de eigenaars nauwelijks problemen (we leven uiteindelijk in een rijke welvaartstaat), toch is een andere houding gewenst, wil men de woonproblemen drastisch verminderen. Een beter uitgangspunt is het principe van ‘duurzaam eigenwoningbezit’. Eigenwoningbezit is duurzaam als huishoudens die eigenaar worden, het ook kunnen blijven en als andere huishoudens over valabele woonalternatieven beschikken. Het is duurzaam als het niveau niet afhankelijk is van economische crisissen en als het de economische langetermijnontwikkelingen overleeft; met andere woorden wanneer een eventuele daling van het marktaandeel niet te wijten is aan economische cycli, hoge(re) interesten of stijgende werkloosheid, maar enkel aan tegenslag (ziekte, overlijden) of het resultaat van vrije beslissingen. Eigenwoningbezit is duurzaam als er geen overheidssubsidies vereist zijn om de stabiliteit en de betaalbaarheid ervan te waarborgen. Anders geformuleerd, huishoudens worden eigenaar op basis van een realistische inschatting van de eigen loopbaan en van de stabiliteit van hun relatie, en niet omdat ze geen redelijk alternatief hebben. Het is daarom niet de taak van de overheid om eigenwoningbezit op te dringen. Omdat eigenwoningbezit een zeer zware en langdurige financiële inspanning vergt en het verlies ervan niet alleen zware financiële, maar ook sociaal-psychologische consequenties heeft. Ook al erkennen we de voordelen, toch mag een beleid niet disproportioneel in woningeigendom investeren als dit ten koste gaat van betaalbare huurwoningen. Hoe men het ook draait of keert, voor vele individuen en gezinnen blijft huren de eerste en de laatste keuze. Huren is, gelet op de levenscyclus of de tewerkstellingsstatus, bovendien vaak een aangepaste keuze.
We willen er ook op wijzen dat het ‘eigen’ van een eigendom toch sterk genuanceerd moet worden. Wanneer een huishouden een hypothecaire lening afsluit, ontstaat er gedurende een zeer lange periode immers een afhankelijkheidsrelatie met een bank met de basisbehoefte ‘woning’ als pand. Banken zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Wanneer een huishouden bijvoorbeeld de nieuwste mode volgt en een lening van 40 jaar afsluit, dan duurt het meer 20 jaar (!) vooraleer het eigenaar is van de helft (!) van de woning. Is het de bedoeling van de sp.a om nog meer mensen en ook lage inkomens afhankelijk te maken van banken?
Maar er zijn niet alleen omwille van de risico’s (van verlies) argumenten om het principe van duurzaam eigenwoningbezit als uitgangspunt te nemen. Ook vanuit maatschappelijk oogpunt vallen kanttekeningen te plaatsen. Een eerste heeft te maken met het effect van geïndividualiseerde eigendomsondersteunende subsidies op het bouwvolume. Dergelijke subsidies zetten nauwelijks aan tot meer bouwen. De subsidies komen immers terecht bij huishoudens die zonder tegemoetkoming ook wel zouden gaan bouwen. Er ontstaat aldus geen voldoende bijkomend woningaanbod om van slecht naar goed door te stromen, zodat slechte woningen noodzakelijk in gebruik moeten blijven. Vlaanderen heeft vandaag dan ook één van de krapste woningmarkten van Noordwest-Europa.
Daarnaast hebben eigendomsondersteunende subsidies de neiging om de prijzen te verhogen. Met subsidies beoogt de overheid doorgaans een bepaalde kloof te overbruggen of een kost te doen dalen. Een bouwpremie bijvoorbeeld beoogt het eerste; fiscale kortingen zoals de woonbonus of goedkope (sociale) leningen beogen het tweede. Helaas werkt het zo niet. Doordat er meer geld op de markt komt dan logischerwijze te verwachten is op basis van de performantie van de economie, drijven eigendomsondersteunde subsidies de prijzen op zodat de kloof tussen de kostprijs en de betaalbaarheid stijgt in plaatst van te krimpen. In plaats van ontlenen goedkoper te maken, verhoogt een fiscale korting (woonbonus) de ontleningcapaciteit, zodat men zelfs zou kunnen stellen dat niet de ontlener maar de bank gesubsidieerd wordt.
Een derde probleem met eigendomsondersteunende maatregelen is dat ze quasi inherent asociaal zijn. Gezien een huishouden over een voldoende hoog inkomen (startkapitaal) moet beschikken om de stap te zetten, komen dergelijke subsidies in overgrote mate terecht bij huishoudens met bovenmodale inkomens. Dit geldt inzonderheid voor de belastingsaftrek. Het is onmiskenbaar zo dat vervanging van de oude fiscale woningaftrek door de woonbonus dit effect zal afzwakken. Toch zullen hogere en topinkomens meer blijven profiteren. Als groep omdat ze er met meer gebruik van maken. Als individueel huishouden omdat het voordeel van de woonbonus zich in de hoogste aanslagschaal situeert en omdat hoge inkomensgroepen een hypothecaire lening aangaan zonder deze nodig te hebben. Ze kunnen de zo vrijgemaakte middelen dan tegelijk lucratiever beleggen.
Een vierde effect betreft de bereidheid tot verhuizen. Eigenaars zijn door de lange afbetalingsperiode immers weinig mobiel. Pendelen haalt het op verhuizen. Transactiekosten - die reeds sterk verlaagd zijn - spelen hier een rol, maar meer nog speelt de emotionele binding met de woning.
Een vijfde bedenking betreft de vroege uitstap uit de arbeidsmarkt. Onderzoek toont aan dat landen met een hoog percentage eigenaars, een lage arbeidsparticipatie hebben in de hogere leeftijdscategorieën.
En last but not least er ontstaat een kloof tussen eigenaars en verhuurders, waarbij eerstgenoemden de meerwaarden van eigendom opstrijken en tussen generaties kunnen doorgeven en laatstgenoemden uiteraard niet. Met andere woorden, het ondersteunen van eigenwoningbezit vergroot de welvaartskloof tussen bevolkingsgroepen en tussen generaties. En dit in de wetenschap dat zij die eigenaar worden, gemiddeld nauwelijks meer dan 20% van hun inkomen voor de afbetaling gebruiken - en dus de subsidie niet nodig hebben -, terwijl er in de niet gesubsidieerde private huursector zware afbetalingsproblemen zijn.

Aanzetten voor een woonbeleid in een risicosamenleving

Het lijkt paradoxaal, maar een beleid om de toegang tot eigenwoningbezit niet te subsidiëren, is geen keuze tegen eigenwoningbezit. Integendeel. Het beoogt juist duurzaam eigenwoningbezit door (1) het inherent inflatoir effect van de subsidies weg te halen en (2) eigendom aan een reële inschatting van de eigen mogelijkheden te koppelen. We durven zelfs stellen dat er zonder premies, goedkope leningen en fiscale voordelen, in Vlaanderen nauwelijks minder eigenaars zouden zijn. Bovendien is eigendom in vergelijking met de ons omliggende landen nog steeds zeer toegankelijk bij ons. Om het Economisch Tijdschrift (nr. 3 , 2005, p. 83) te citeren: ‘De betaalbaarheid van een doorsnee woning verbeterde echter omdat de stijging van de woningprijs meer dan gecompenseerd werd door de aanzienlijke daling van de hypothecaire rente tijdens de jaren negentig. Aan het einde van de jaren negentig was een doorsnee woning zelfs beter betaalbaar dan in de jaren zeventig en tachtig…’
Betekent dit dat de overheid de eigendomssector blauwblauw moet laten? Neen. We zien wel degelijk ruimte voor flankerend beleid. Een eerste maatregel betreft een loyale en universele verzekering tegen inkomensverlies. Het is immers de primaire functie van de verzorgingsstaat steun en uitkomst in tijden van tegenspoed te bieden. In Vlaanderen bestaat een verzekeringssysteem. Onderzoek naar zijn effectiviteit, met het oog op een veralgemening lijkt op zijn plaats.
Een tweede potentiële maatregel betreft de ondersteuning van vernieuwbouw. Vele woningen zijn oud. Ze hebben structurele problemen of zijn niet aangepast aan de moderne woonstandaarden. Nieuwe eigenaars hebben daar geen schuld aan en er kan daarom worden overwogen om de renovatie van (zonder steun aangekochte) woningen te subsidiëren. Een waaier aan technieken is beschikbaar (renovatiepremies, tussenkomsten in de rentelasten, goedkope leningen of fiscale stimuli).
Ten derde lijkt ons een bezinning over de huisvestingsfiscaliteit ten zeerste op zijn plaats. Dit heeft verschillende componenten. In de eerste plaats kunnen pestbelastingen zoals deze op hypothecaire leningen best verdwijnen. Ten tweede, volgend uit het concept van duurzaam eigenwoningbezit en in navolging van bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Zweden, kunnen aftrekken voor hypothecaire leningen (de woonbonus) ook best worden afgeschaft. Ten derde moeten fiscale maatregelen mensen activeren. De woonbonus doet dat niet: het voordeel gaat enkel naar diegenen die toch al beslist hebben om te investeren. Met de verlaging van de registratierechten en het bevriezen van het kadastrale inkomen na vernieuwbouw zijn reeds enkele marginale (en daardoor inefficiënte) maatregelen genomen. Essentiëler is echter de verlaging van het BTW-tarief, ook voor nieuwbouw. Wonen is een basisbehoefte. Het is daarom onethisch om huishoudens die op eigen kracht aan die behoefte voldoen met een btw van 21% als melkkoe te gebruiken. We zijn dan ook voorstander van een zeer drastische verlaging, tot 6% bijvoorbeeld. Dit hoeft niet tot een inkomensverlies voor de staat te leiden omdat dit één van die domeinen is waarop het terugverdieneffect kan spelen. En het mag van Europa, gezien Europa een verlaagde btw toelaat voor housing as a part of social policy. Wat is woonbeleid anders dan sociaal beleid?
Ten vierde bepleiten we een stevig grond- en pandenbeleid. Elke overheid voert een beleid inzake ruimtelijke ordening. Terecht. Maar dit komt er de facto op neer dat de gronden die voor (onder andere) woningbouw gebruikt mogen worden, worden ingeperkt. Als deze gronden bovendien in privébezit zijn, dan is de voor de hand liggende consequentie dat deze overheidsdaad de grond- en woningprijzen doet stijgen. Dit moet - vanuit het principe van duurzaam eigenwoningbezit - worden gecounterd door een grond- en pandenbeleid (waarvoor de methoden en technieken legio zijn). Willen we én een ruimtelijk beleid voeren én de bouwgronden betaalbaar houden, dan is dit absoluut noodzakelijk. Maar gezien de hardnekkige weerstand in Vlaanderen tegen ingrepen op het eigendomsrecht moeten voorstellen worden geformuleerd na een grondige analyse. In de eerste plaats moeten we beseffen dat sinds de goedkeuring van de gewestplannen, reeds meer dan 25 jaar op een behoorlijk systematische manier grote happen bouwgronden worden bebouwd. Alleen daardoor al is het correct bestemde aanbod serieus gekrompen. Ten tweede speelt er een effect van het structuurplan Vlaanderen. Elk nieuw plan creëert een periode van onzekerheid wat er toe leidt dat actoren eerst de kat uit de boom kijken. Deze wachtperiode lijkt voorbij gezien er sinds een jaar of drie weer meer vergunningen voor zowel woningen als appartementsgebouwen worden afgeleverd.
Last but not least bemoeilijkt de immense versnippering van de eigendomsstructuren nieuwe ontwikkelingen. Het is inderdaad zo dat promotoren vandaag winsten maken met de gronden die ze vroeger aankochten. Maar dit geldt veel minder voor nieuwe projecten. In elk geval betwisten ze dat ze speculeren. Wat nodig is, is een inventaris van de eigendomsstructuren van correct gezoneerde gronden en panden. Wie bezit wat? De lijst zal zeer divers zijn, want naast vastgoedvennootschappen zijn veel gronden in handen van openbare besturen (staat, provincie, stad, gemeente en ocmw), sociale huisvestingsmaatschappijen, kerkfabrieken, kloosters en een immens aantal individuele eigenaars.

Een volwaardig huurbeleid

Uit dit alles volgt dat de core business van een huisvestingsbeleid de uitbouw van alternatieven is. Een agressiever huurbeleid is dus op zijn plaats. Dit houdt in de eerste plaats het drastisch verhogen van het aantal sociale huurwoningen in. De sp.a mikt op 10%. Er wordt echter geen ontwikkelingspad noch finale datum vooropgesteld. Kortom een mager beestje. Zeker als men Bernard Lacharme, directeur van het Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées in Frankrijk, hoort zeggen dat overal 20% binnen 20 jaar eigenlijk een modeste inspanning is. En nu we toch in Frankrijk zijn: sp.a, ‘sois réaliste’ met betrekking tot de bevolkingssamenstelling van de sociale huursector. Als al 75% van de huishoudens eigenaar is en dit percentage nog verder omhoog moet, dan kan de sociale huisvesting geen doorsnee van de bevolking huisvesten. Ze is dan gedoemd om vrijwel alleen lagere inkomensgroepen te concentreren. Dus is het beter om de inspanningen te richten op het verhogen van de zorg en sociale begeleiding in de sociale huisvesting dan pogingen om de toegang voor minder gewenste klanten te bemoeilijken en de deur open te zetten voor groepen die toch niet komen.
Er moeten dus meer sociale huurwoningen komen, maar het is niet realistisch te stellen dat we met een verhogen van de sociale huurwoningvoorraad op korte termijn de behoeften zullen kunnen dekken. Rest: tussenkomen op de particuliere markt. Op deze markt is het een structureel gegeven dat zonder financiële overheidstussenkomst de combinatie voldoende rendement voor de verhuurder en goed en betaalbaar wonen voor huishoudens met een laag inkomen niet mogelijk is. Er zou, zoals is gebeurd, om die reden gepleit kunnen worden voor het verdwijnen van deze sector. Maar dit is niet realistisch. De particuliere huursector is een blijver. We moeten dus andere paden inslaan.
Om vat te krijgen op de particuliere huurwoningmarkt, bewandelt de Vlaamse overheid reeds twee zinvolle doch bescheiden wegen, namelijk deze van de huurdersbonden en de sociale verhuurkantoren. De huurdersbonden werden erkend in de hoop daarmee de positie van de kansarme huurder te versterken. De huurdersbonden verstrekken rechtshulp aan huurders bij huurgeschillen. Een echte socialisering van de particuliere huurmarkt ligt buiten hun terrein. Ze richten zich enkel op het verhogen van de weerbaarheid van de huurders. De tweede weg betreft de sociale verhuurkantoren (svk’s), die als bemiddelaar op de particuliere huurwoningenmarkt ageren. Ze bemiddelen tussen de eigenaars - die ze betaling van de huur en het onderhoud van de woning garanderen - en de huurders - die ze een betaalbare woning en desgevallend sociale begeleiding aanbieden. Eind 2003 beheerden de sociale verhuurkantoren 3.430 woningen.
Een derde piste betreft de introductie van een huursubsidie. De hierboven uitgewerkte argumenten en de argumenten bij de introductie van huursubsidies in het buitenland hebben ons voorbehoud ten aanzien van huursubsidies - die de facto ook inflatoir zijn en dus binnen een stringent reglementerend kader gehouden zullen moeten worden - doen afnemen. Een substantieel op sociale woningbouw gericht beleid kan op korte noch op middellange termijn tot de realisatie van een voldoende ruime markt van goede woningen leiden. Zelfs als alle neuzen in dezelfde richting zouden wijzen en als er voldoende middelen worden vrijgemaakt, dan nog is het technisch niet doenbaar om op korte of op middellange termijn tot een vlot functionerende woningmarkt te komen. En ook de svk’s zullen het gat (op korte noch op lange termijn) niet helpen toe rijden. De sociale verhuurkantoren mogen van een lumineus idee tot waardevol experiment zijn uitgegroeid, ook hun capaciteit blijft beperkt. Hun succes zal hoe dan ook blijvend afhangen van de steun van de overheid.
Vanuit een sociaal rechtvaardigheidsoogpunt is het echter niet vol te houden om enerzijds als een soort lot in de loterij degelijke en betaalbare sociale huurwoningen toe te wijzen en tegelijkertijd de ogen te sluiten voor de vaak deplorabele condities op de particuliere huurmarkt. Er moet, in afwachting van de effecten van de gestage uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad, dus iets gebeuren op de particuliere huurmarkt. Zo komt een individueel huursubsidiesysteem in het vizier. De volgende oefening kan dan worden gemaakt. Er wordt een ‘lokale referentiehuurprijs’ ingevoerd. Dit is een gemiddelde huurprijs op de particuliere huurmarkt, gedifferentieerd naar woningtype. De huurprijs staat in verhouding tot de kwaliteit van de woningen en wordt, om regionale verschillen te ondervangen, lokaal bepaald door een pool waarin vertegenwoordigers van verhuurders, huurders en overheid zetelen. Om te vermijden dat de huren stijgen, kunnen eigenaars een subsidie of fiscale aftrek voor de verbetering van hun woning krijgen. En de huurders kunnen genieten van een huursubsidie die in verhouding staat tot hun inkomen. Beide subsidies moeten verhinderen dat de woning na renovatie onbetaalbaar wordt. Zo wordt betaalbaarheid met kwaliteit verzoend. De registratie die noodzakelijkerwijs met een dergelijk systeem gepaard gaat, garandeert de eigenaar dat de huur wordt betaald en laat de overheid toe om aan kwaliteitsbewaking te doen.
De invoering van een dergelijk huursubsidiesysteem verhoogt de kans dat voor het woonbeleid ‘verloren’ of slechte woningen worden gerecupereerd. Ook is het op korte termijn minder duur dan het bouwen van nieuwe woningen. Een niet onbelangrijk neveneffect is de afname van de druk op de rest van de markt - incl. de sociale huursector.

Sancties

Het voortdurend verhuren van slechte woongelegenheden, krotten zeg maar, is de schandvlek van ons woonbeleid. Onze overheden hebben historisch een immense schroom vertoond om op de vastgoedmarkt sanctionerend op te treden. Dit betekent dat leegstand en verkrotting werden getolereerd en impliciet zelfs aangemoedigd. De schroom werd enigszins aan de kant gezet wanneer in 1995 een regelgeving in het kader van het ontluikende stedenbeleid werd geïntroduceerd. Weinige bestuurders zijn er ooit een groot minnaar van geweest, met als gevolg dat de regelgeving in 2004 werd gewijzigd. Niet ten goede. Op de valreep keurde het vorige Vlaamse parlement een nieuw leegstand- en verkrottingdecreet goed. De media presenteerden het als een opvoering van de strijd. Na lezing komt men echter tot een heel andere conclusie: vooral in het leegstandsluik komt de decreetwijziging neer op een uitholling. Nochtans betroffen de klachten in hoofdzaak oplosbare technische aspecten. We kunnen ons niet van de indruk ontdoen dat de politieke wereld het leegstandsdecreet, dat mensen ‘ambeteert’, liever kwijt dan rijk was.
We bepleiten dan ook een volgehouden strijd tegen de leegstand. Dit vraagt om een nieuw leegstandsdecreet. Er zijn daartoe meerdere argumenten. Het huidige decreet laat woningen tot meer dan 4 jaar ongemoeid. Het is daardoor ‘buuronvriendelijk’: buren krijgen vocht, schimmel en ander ongedierte. Daarnaast is leegstand - omdat het vaak gegroepeerd in oudere buurten voorkomt -, ‘buurtonvriendelijk’: veel leegstaande woningen dragen bij tot het verval van buurten. Een preventieve aanpak van verloedering en verkrotting betekent dat de overheid gepast en snel ingrijpt tegen leegstand. Dit is trouwens niet alleen in het belang van zwakke bewonersgroepen. Wanneer in een bepaalde straat of wijk leegstand om zich heen grijpt, dan heeft dit ook een nadelige impact op de waarde van de gebouwen en huizen in deze buurt. Ook andere eigenaars worden onrechtstreeks het slachtoffer.
Leegstand is ook bijzonder asociaal. In 2003 stonden er ongeveer 14.800 woningen op de leegstandslijst. Dit aantal kan gekoppeld worden aan het cijfer van het aantal (bijkomende) sociale huurwoningen (15.000) die door de vorige regering beloofd werden. Deze 14.800 woningen worden onttrokken aan de al zeer krappe markt, terwijl ze eigenlijk met beperkte middelen snel inzetbaar zijn. Ze moeten immers niet meer worden gebouwd. Dit is onaanvaardbaar als men bedenkt dat wanneer de bewoners een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning verplicht moeten ontruimen, er te weinig betaalbare woningen beschikbaar zijn als volwaardig alternatief.
Tenslotte past een efficiënte strijd tegen leegstand en verkrotting ook in een goed beleid van ruimtelijke planning dat slechts woonuitbreidingsgebieden aansnijdt wanneer de benutting van bestaande panden en gronden is uitgeput.
Naast een strijd tegen de leegstand moeten ook de inspanningen ter verbetering van de woningkwaliteit worden verhoogd. Hoe mediatiek de activiteiten van de Vlaamse Wooninspectie ook zijn, haar activiteiten betreffen slechts een beperkt aantal cases. We wezen eerder op stimulerende maatregelen zoals het heroriënteren van de woonbonus naar renovatieactiviteiten. Maar dit zal niet volstaan: er zal hoe dan ook een repressief beleid gevoerd moeten worden, systematisch en streng. Het verhuren van verkrotte woningen kan niet. Laten we de Duitse strijd tegen CO₂-vergiftiging als voorbeeld nemen. In ons land vallen elk jaar vele CO₂-doden en een ongekend aantal CO₂-slachtoffers. In Duitsland vallen er nauwelijks slachtoffers. Elk jaar wordt er immers een controle uitgevoerd. Voldoen de toestellen en de schouw niet aan de veiligheidsvoorschriften, dan krijgt de eigenaar één maand de tijd om daar wat aan te doen. Gebeurt dit niet, dan laat de overheid de werken op kosten van de eigenaars uitvoeren. Waarom zouden we het zwakke instrument dat het conformiteitattest nu is, niet verbreden tot een degelijk en krachtig systeem? Woningen worden periodiek geschouwd en krijgen bij goedkeuring een woonvergunning. Voldoen woningen niet aan een minimumkwaliteit en veiligheid, dan mogen ze niet worden bewoond en volgen er sancties. Blijven eigenaars moedwillig, dan treedt de overheid in hun plaats en op hun kosten op. Nu primeert in realiteit het recht op leegstand en verkrotting op het recht op wonen.

Het vraagstuk van de middelen en de institutionele rem

Het is duidelijk dat om een beleid uit te werken dat de woonproblemen daadwerkelijk het hoofd biedt er middelen moeten zijn. In de vakliteratuur en in de pers vinden we dan ook herhaaldelijk de vraag naar meer middelen voor wonen. We zijn van oordeel dat de simpele vraag naar meer een weinig vruchtbare piste is. Er zijn de afgelopen jaren in Vlaanderen al behoorlijk wat meer middelen naar wonen gegaan. Veel helpt het niet. Zelfs een gelijke toename van de middelen in de nabije toekomst zal niet onmiddellijk soelaas brengen. Het is bovendien niet evident dat een dergelijke groei verwacht kan/mag worden. Of wonen de strijd voor de middelen met bijvoorbeeld onderwijs of openbare werken kan winnen, is weinig waarschijnlijk. In het verleden passeerde de minister van wonen maar al te vaak bij de laatste langs de kassa.
Wanneer alleen de Vlaamse middelen in beeld worden gebracht, geraken de woonproblemen niet opgelost. Het is nodig om alle huisvestingsmiddelen in beeld te brengen. Dit brengt ons bij het federale fiscale huisvestingsbeleid in het algemeen en de woonbonus in het bijzonder. De (oude) fiscale korting en de (nieuwe) woonbonus vormen een substantieel bedrag, op zich reeds hoger dan de Vlaamse investeringsmiddelen. Het is bovendien ‘slecht’ gespendeerd geld. We hebben het reeds aangehaald: de bonus werkt prijsverhogend omdat hij de ontleningcapaciteit vergroot; hij blijft asociaal en is passief, een cadeau achteraf. We bepleiten een afschaffing van de woonbonus op nieuwe woninghypotheken voor koop en nieuwbouw. De zo vrijgemaakte middelen kunnen dan op een andere manier voor de realisatie van het recht op wonen van veel mensen worden gebruikt. We wensen van een ondoelmatig en passief instrument naar een actief systeem over te gaan. De vrijgekomen middelen kunnen ofwel via directe subsidies of via fiscale technieken worden gebruikt om sociale huurwoningen te bouwen, om de slagkracht van sociale verhuurkantoren te verhogen, om een veralgemeende huursubsidie uit te werken, om oude woningen te renoveren, om te grote woningen te verbouwen tot meergezinswoningen of om te investeren in private verhuring. Het verwerven van een eigen woning moet onzes inziens niet rechtstreeks worden gesubsidieerd omwille van de hierboven aangehaalde argumenten. Eigendomsverwerving is meer gebaat met een grond- en pandenbeleid en met een verlaging van de btw. Een grond- en pandenbeleid komt bovendien de ruimtelijke ordening ten goede, terwijl een btw-tarief van 21% voor een basisbehoefte absurd is.
Het is duidelijk dat deze denkoefening botst met de Belgische institutionele structuur. Ze veronderstelt immers een integratie van de Vlaamse middelen en bevoegdheden met de federale. De huidige institutionele structuur belemmert een volwaardig woonbeleid. Hoewel wonen constitutioneel aan de gewesten is toegekend, kunnen de gewesten niet beschikken over de belangrijkste financiële stroom noch over de cruciale bevoegdheden inzake de private huurwetgeving. Hoewel het federale niveau constitutioneel niet bevoegd is om een woonbeleid te voeren, beschikt het wel over de belangrijkste financiële stroom en de bevoegdheden inzake de private huursector, waar zich de ergste woonproblemen voordoen. We geloven niet dat deze bevoegdheidsproblematiek door middel van afspraken duurzaam geregeld kan worden. De logica van de geschiedenis vraagt om de overheveling van de huisvestingsfiscaliteit en de private huurwetgeving naar de gewesten.

Afsluitend

De vraag van de redactie van Samenleving en politiek was ons licht te laten schijnen op het luik wonen uit de beginselverklaring van de sp.a. We hebben ons onthouden van kritiek omwille van de kritiek en hebben eigen voorstellen geformuleerd. Wat voorligt, wijkt inzake prioriteiten en instrumenten duidelijk af van de voorstellen van de sp.a. Daar waar de sp.a radicaal voor meer eigenwoningbezit pleit en daar met de woonbonus middelen voor wil blijven inzetten, hebben wij vanuit de meest reële noden en van de (on)mogelijkheden van de markt inzake wonen een pleidooi gehouden voor de afschaffing van de financiële instrumenten die de toegang tot eigendom zouden stimuleren. Omdat ze dit niet doen. De vrijgekomen middelen kunnen voor iets anders worden gebruikt.

Tot slot nog twee bedenkingen. Eén, de beginselverklaring en meer nog de achtergrondnota ontbreekt het aan een gezonde dosis verontwaardiging. Over huisjesmelkerij, over de hoge huurkosten van bejaarden en jonge alleenstaanden, over de erbarmelijke kwaliteit van vele woningen, over de te vele CO₂-doden en de talrijke branden in verouderde woningen. De teksten leken eerder uit een ambtelijke dan een politieke pen te komen.

Twee, het ‘iedereen’-gehalte van de voorstellen is hoog. Het mag dan een legitieme strategische optie zijn om niet langer de partij van de miserie te willen zijn, inzake wonen slaat de slinger toch wel ver door naar de andere kant. Want met de keuze voor ‘iedereen’ en de afstemming van de instrumenten op ‘iedereen’ pleit de sp.a in feite voor meer van hetzelfde. De uitkomst daarvan is gekend: een schromelijk tekort aan goede en betaalbare woningen voor de zwakkeren uit onze samenleving en een Mattheuseffect inzake verdeling van de overheidsmiddelen. Een implementatie van sp.a-voorstellen zal er toe leiden dat hier op korte termijn weinig aan zal veranderen…

Pascal De Decker
INWE - Hogeschool Gent / OASeS - Universiteit Antwerpen

Referenties
In deze tekst zijn geen verwijzingen gebruikt. Voor een meer genuanceerde verwoording, een cijfermatige onderbouwing en referenties verwijzen we naar De Decker P., Goossens L. & Pannecoucke I. (2005, red.): Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen. Zie ook: De Decker P. (2004): ‘Handle with care’. Over de promotie van eigen woningbezit onder lage inkomenshuishoudens, in TerZake Cahier ‘Sleutelen aan een beter woonbeleid. Visies op korte en lange termijn’, november, p. 62-65 en De Decker P. (2003): ‘Iedereen eigenaar’ versus ‘Duurzaam eigen woningbezit’. Aanzetten voor een woonbeleid in een risicosamenleving, in: Samenleving en politiek, jg. 10, nr. 4 (april), p. 29-43.

sp.a - beginselverklaring - woonbeleid - huisvesting

Samenleving & Politiek, Jaargang 13, 2006, nr. 4 (april), pagina 19 tot 30

• woonbeleid
• huisvesting
• beginselverklaring
• sp.a