Toen de Sociaal-Democratische Arbeiderspartij in 1919 in Wenen aan de macht kwam, maakte ze van huisvesting haar topprioriteit. Dit gebeurde tegen een achtergrond van welig tierende ziekten zoals tuberculose – toen bekend als de Weense pest –, de terugkeer van ambtenaren en soldaten van de voormalige monarchie, en een groot aantal vluchtelingen, vooral uit Galicië. De partij hield zich niet alleen aan haar verkiezingsbelofte, maar overtrof deze ook: in plaats van de aangekondigde 25.000 nieuwe gemeenteflats werden er tussen 1923 en 1934 zo'n 63.000 eenheden met stromend water en toiletten gebouwd. Niet veel later haalde de partij 60% bij de verkiezingen. De invoering van een woonbelasting, een belastingsysteem gebaseerd op inkomen ontwikkeld door de sociaaldemocraat Hugo Breitner, en een luxebelasting voor de rijken maakten de financiering mogelijk. Het verschil in grootte met de vroegere flats was vrij klein – 35 tot 42 vierkante meter per flat –, maar omdat de huren laag waren, waren er geen onderhuurders en bedlegerige mensen (die in ploegendiensten in de bedden sliepen als de huurders aan het werk waren), en zo werd privacy mogelijk voor ten minste een deel van de bevolking. Deze 'paleizen van de arbeidersklasse' met 'licht, lucht en zon' maakten het verschil. Wenen kon de levenskwaliteit verhogen van velen, niet van enkelen.

Vandaag is in heel Europa veilige, gezonde en adequate huisvesting vaak opnieuw onbetaalbaar geworden voor veel mensen in steden en daarbuiten. De kwestie wordt steeds vaker een factor bij verkiezingen. 2024 is het jaar waarin opnieuw de richting zal worden bepaald die de Europese Unie zal inslaan, niet in het minst voor betaalbare huisvesting. In juni wordt het Europees Parlement gekozen en in de herfst/winter wordt de nieuwe Europese Commissie samengesteld. Voordien, in maart, komen de ministers van Huisvesting samen in Luik onder het Belgische voorzitterschap. De komende lente is daarom het perfecte moment om een sterk signaal af te geven ten gunste van betaalbare huisvesting dat het algemeen welzijn dient. Dit is de enige manier om ervoor te zorgen dat de Europese Unie in de nieuwe mandaatsperiode een sterk beschermend schild opzet tegen speculatie op de Europese huizenmarkten en een offensief lanceert voor meer overheidsinvesteringen in betaalbare huisvesting. Wie in de Europese politieke arena zal het voortouw nemen voor een Europees initiatief voor 'Huisvesting voor het algemeen welzijn', 100 jaar nadat de Weense sociaaldemocraten de weg vrijmaakten voor een breed en stabiel concept van huisvesting als recht?

WONINGTEKORT DOOR NEFASTE MARKTWERKING

Getrainde eurocraten weten dat huisvestingsbeleid geen bevoegdheid van de Europese Unie is, maar dat de organisatie ervan in de geest van subsidiariteit bij de lidstaten ligt. Maar de jonge werkneemster in Barcelona die nog steeds bij haar ouders woont omdat ze geen betaalbare flat kan vinden in het licht van een stortvloed aan Airbnb's, trekt zich hier niets van aan. Net als het gezin uit Bratislava dat met hun kinderen over de grens naar een Oostenrijks dorp verhuist omdat het in de Slowaakse hoofdstad te duur is. Of de jonge alleenstaande moeder in Antwerpen op zoek naar een fatsoenlijke woning die kinderopvang en diensten op korte afstand nodig heeft. Zij willen, en hebben, lokale oplossingen nodig, daar waar hun familie, vrienden en banen zijn.

In de afgelopen jaren hebben lokale politici en burgers het woningtekort dan ook steeds vaker aangekaart, vaak zij aan zij met huurdersorganisaties, via resoluties, burgerinitiatieven, referenda, protest- en zelfs kraakacties. Ook op Europees en lidstaatniveau werden in een aantal initiatieven oplossingen aangedragen, waarvan sommige leidden tot actie door de Europese Commissie. Het ging vaak over bescherming tegen gentrificatie en speculatieve leegstand, over het ongecontroleerde niveau van de huurprijzen en de verkoop van openbare of sociale woningen. De financialisering van de woningmarkt heeft eigendomsstructuren zo ondoorzichtig gemaakt dat huurders niet meer weten wie de eigenaar is van de flat waarin ze wonen; daarom zoeken ze hulp en advies bij hun burgemeesters. Stadsbestuurders deden wat ze konden, zoals we zagen tijdens de covidpandemie en later met de inflatie- en energiecrisis, waarbij ze veel moed toonden voor harde interventies, maar nog meer door hun sociale budgetten tot het uiterste op te rekken. Het werd opnieuw duidelijk dat het vermogen van steden om op te treden, grotendeels wordt bepaald door het nationale bestuur. Weinig aandacht werd echter besteed aan het regelgevend kader van de Europese Unie, hoewel dit kader een belangrijke rol speelt bij het vormgeven van het lokale huisvestingsbeleid.

Huisvesting is een activum geworden op de balans van beleggingsinstrumenten, in plaats van een dienst voor mensen.

In heel Europa is de redenering van de woningmarkten zeer irrationeel, zowel vanuit maatschappelijk, ecologisch als economisch perspectief. Huisvesting is een activum geworden op de balans van beleggingsinstrumenten, in plaats van een dienst voor mensen. Deze evolutie kwam niet uit de lucht vallen. Ze is het resultaat van het te lang overlaten van de woningmarkt aan pure marktbelangen. Veel politici beseffen dat de impact van de marktwerking op huisvesting voor heel wat mensen niet werkt. Maar zelfs dan zijn hun remedies vaak zwak. Politici willen de marktwerking eigenlijk niet ondermijnen, ze handhaven belastingvoordelen voor investeerders en nemen geen serieuze maatregelen tegen gentrificatie of financialisering. Ook de internationale en nationale regelgeving tegen het witwassen van geld blijft tandeloos.

HOE WENEN ZORGT VOOR SOCIALE EN BETAALBARE HUISVESTING

Eén stad springt eruit rond sociale en betaalbare huisvesting die werkt voor haar burgers: Wenen. De Oostenrijkse hoofdstad loopt al vele decennia voorop in huisvestingsbeleid. Zelfs na de financiële crash bleef Wenen nieuwe woningen bouwen, wat samen met andere initiatieven, zoals gratis kinderopvang voor alle kleuters tot aan de basisschool, enorme voordelen opleverde voor gezinnen en tegelijkertijd de economie hielp. Te midden van de covidpandemie begon de stad zelfs met de bouw van een nieuw gemeentelijk wooncomplex speciaal voor alleenstaande moeders. In 2022 nog organiseerde ze de 'Internationale Bouwtentoonstelling' om de toekomstige stedelijke ontwikkeling te verkennen. Als groeiende stad met twee miljoen inwoners is het Weense bestuur vastbesloten om zijn klimaatdoelstellingen tegen 2040 te halen. Het heeft daarom de renovatie van zijn gebouwenbestand versneld om het energie-efficiënter en onafhankelijk van gas als primaire verwarmingsbron te maken.

Vandaag woont één op de vier inwoners van Wenen in een gemeentelijke woning en twee derde van de bevolking woont in een gesubsidieerde woning. De Oostenrijkse hoofdstad is herhaaldelijk als winnaar uit de bus gekomen in wereldwijde ranglijsten over levenskwaliteit. Niet alleen de hoeveelheid, maar ook de diversiteit van het sociale en betaalbare woningaanbod heeft een gunstig effect op de markt.

Wat Wenen al meer dan 100 jaar doet rond sociale en betaalbare huisvesting is geen rocket science. Het idee is om de eetlust van institutionele beleggers, speculanten en uitbuitende huisbazen te bederven door hun vrijheid om hun eigen regels te schrijven te beperken. Wenen zorgt ervoor dat zijn lokale huisvestingsbeleid ingebed is in een degelijk stadsontwikkelingsplan en dat het kwaliteitscriteria omvat voor nieuwe woningen of de renovatie van bestaande woningen, een strikte controle op het grondgebruik, en de bescherming en empowerment van huurders. Dit gaat hand in hand met een sterk beschermend kader zodat mensen in hun huis kunnen blijven wonen na de renovatie van het gebouw.

Dit succesvolle en veelgeprezen model is gebouwd op de drie landelijke pijlers van goed bestuur, stabiele financiering en een sterk institutioneel kader.

Dit succesvolle en veelgeprezen model is gebouwd op de drie landelijke pijlers van goed bestuur, stabiele financiering en een sterk institutioneel kader. De Oostenrijkse 'Wet voor huisvesting voor het algemeen welzijn' (vaak vertaald als de 'Wet op de huisvesting met beperkte winst') biedt een betrouwbaar wettelijk kader om sociale, coöperatieve en betaalbare huisvestingsprojecten in alle regio's te definiëren, sturen, financieren en beheren. De Oostenrijkse huurwet garandeert een hoog niveau van huurzekerheid, met contracten voor onbepaalde tijd als standaardoptie en gereguleerde huurprijzen voor verschillende categorieën appartementen. Tot slot is de financiële basis voor het systeem stabiel, met een belasting op huisvestingsbevordering die zowel door werkgevers als werknemers wordt betaald en die gaat naar de huisvestingsbudgetten van alle negen Oostenrijkse provincies, waaronder Wenen.

Gemeentelijke woningcorporaties (de grootste is Wiener Wohnen, met meer dan 220.000 woningen voor 500.000 inwoners), woningcoöperaties en woningverenigingen met beperkte winstoogmerk voorzien in een groot deel van alle huisvestingsmogelijkheden in Oostenrijk. Hun bedrijfsmodel is zeer effectief – en goed voor de overheidsbegroting – omdat ze gebaseerd is op doorlopende fondsen, met de verplichting om iedere winst (die in elk geval wettelijk beperkt is) te herinvesteren in de aankoop van grond, renovaties of nieuwbouw. Alle andere activiteiten dan diegenen die verband houden met hun bestaansreden zijn strikt verboden, met een systeem van duidelijke en transparante controleregels. In ruil daarvoor zijn ze vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Met al deze elementen beveelt de OESO het Oostenrijkse huisvestingsmodel aan andere landen aan als blauwdruk voor een stabiele woningmarkt. Onlangs nog zag een peer review van de OESO het Weense model van sociale huisvesting als rolmodel voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Centraal in het Weense model van sociale en betaalbare huisvesting staat de diepe overtuiging dat huisvesting een mensenrecht is. Deze op rechten gebaseerde benadering dwingt de overheid om mensen te beschermen. Een visie voor 'Huisvesting voor het algemeen welzijn' moet deze logica volgen. Niet alleen bij het definiëren van het beheer voor het huisvestingsbeleid, maar ook bij het ontwerpen van de instrumenten die de realisatie ervan mogelijk maken.

Een belangrijk element van een stabiel huisvestingssysteem is altijd huurregulering en huurcontrole geweest. In Wenen zijn de huren in de gemeentelijke (zo'n €6,15 per vierkante meter) en coöperatieve (€6,56 per vierkante meter) sectoren gebaseerd op kosten en niet op overheidssubsidies. Een ander instrument is het onder controle houden van grond. Dat kan verschillende vormen aannemen: Wenen heeft een traditie in het aanleggen van grondreserves via een openbaar agentschap en gebruikt een nieuwe bestemmingsplanverordening om ervoor te zorgen dat twee derde van elke nieuwe ontwikkeling bestemd is voor gesubsidieerde woningen. In plaats van de grond te verkopen, worden er erfpachtcontracten met ontwikkelaars afgesloten. De meest recente maatregel is een wijziging van de bouwvoorschriften om meer controle mogelijk te maken over toeristische verhuur op korte termijn.

De bescherming van huurders tegen speculatie en gentrificatie, het creëren van leefbare buurten en de wil om een sociale mix te behouden, zijn doorslaggevende elementen voor het succes van Wenen.

Gelijke kwaliteitscriteria voor alle huisvestingsprojecten als voorwaarde voor elk project, rekening houdend met sociale en ecologische duurzaamheid, kosten en architecturale criteria kunnen echte vooruitgang brengen. Er zal immers geen zichtbaar verschil zijn tussen een privaat, publiek of coöperatief project, afgezien van de huurvorm. Als het gaat om publieke financiering, zien Weense stadsbestuurders niets verkeerds in het verbinden van voorwaarden aan particuliere investeerders om te zorgen voor gemeenschapsdiensten en bij te dragen aan algemene infrastructuurkosten. De bescherming van huurders tegen speculatie en gentrificatie, het creëren van leefbare buurten samen met de bevolking en de wil om een sociale mix te behouden op het hele grondgebied van de stad, zijn sinds vele jaren doorslaggevende elementen voor het succes van Wenen. Dit alles vormt een unieke proeftuin voor 'Huisvesting voor het algemeen welzijn', waarin sociale, ecologische en economische doelen worden samengevoegd tot een stedelijke ontwikkeling die in heel Europa kan, en zou moeten, worden opgeschaald.

HET MODEL VAN WENEN OPSCHALEN

Bezoekers aan Wenen komen vaak met het idee dat mensen in huisvestingsnood een sociaal achtergestelde groep zijn voor wie er speciale, maar streng gecontroleerde programma's moeten zijn. In veel landen heeft deze benadering geleid tot de stigmatisering van burgers die in een sociale woning wonen of er één aanvragen. Het heeft ook geleid tot een benadering dat sociale huisvesting een nogal lastige noodzaak of liefdadigheidsactie is. Zoals vaak het geval is bij sociale voorzieningen, betekent deze manier van denken dat men zich vervolgens afvraagt of iemand echt alles heeft gedaan om zichzelf te helpen – of dat hij misschien niet liegt over zijn woonsituatie of inkomen. Ontvangers van een uitkering worden behandeld als potentiële sociale fraudeurs; degenen die 'echt, maar dan ook echt' arm zijn en zich goed gedragen, mogen dan genadig van de bijstand profiteren. Wanneer ze in het bijstandssysteem terechtkomen, moeten ze herhaaldelijk bewijzen dat ze hulp waard zijn. Dit is een schande. Het is volledig in strijd met elk sociaal beleid, dat gebaseerd is op rechten en de emancipatie van mensen.

In tegenstelling tot een dergelijke aanpak leren bezoekers aan Wenen dat het anders kan. En dat zo'n aanpak zelfs goed is voor de overheidsbegroting, niet alleen voor de mensen. De nationale woonbelasting op basis van inkomen financiert het Weense huisvestingsbudget. Die belasting bedraagt ongeveer 500 miljoen per jaar en maakt waar nodig nieuwbouw, renovatie en individuele uitkeringen mogelijk. Niet alleen komt ongeveer 75% van de Weners in aanmerking voor sociale en gesubsidieerde huisvesting, ze hoeven hun inkomen maar één keer aan te tonen – op het moment dat ze het contract tekenen om te tonen dat ze aan de inkomensdrempels voldoen. Dit zorgt voor stabiele, fatsoenlijke huisvesting die burgers zekerheid geeft bij het plannen en organiseren van hun leven. Gemeentelijke, coöperatieve en door de overheid gefinancierde huisvesting is goed verspreid over het hele stadsgebied in een grote verscheidenheid aan architectuur en oplossingen. Voor jongeren biedt het SMART-programma gemakkelijk toegankelijke, maar transformeerbare plattegronden van een woning. De wachttijd voor een gemeentelijke flat is maximaal twee jaar. En terwijl in 1922 op alle binnenplaatsen van de gemeentelijke wooncomplexen buitenbaden voor kinderen werden gebouwd, is de moderne versie hiervan in sommige nieuwbouwwoningen een gemeenschappelijk zwembad op het dak. De filosofie en het beleid zijn hetzelfde: mensen hebben recht op fatsoenlijke, veilige, gezonde en betaalbare, niet in de laatste plaats mooie huizen en de staat heeft de plicht om er alles aan te doen om ervoor te zorgen dat het mensenrecht op huisvesting wordt gerealiseerd.

Terwijl in 1922 op alle binnenplaatsen van de gemeentelijke wooncomplexen buitenbaden voor kinderen werden gebouwd, is de moderne versie hiervan in sommige nieuwbouwwoningen een gemeenschappelijk zwembad op het dak.

Politieke partijen doen er daarom goed aan om alle verantwoordelijke niveaus voor huisvestingsbeleid aan te kaarten in hun verkiezingsprogramma's, inclusief de Europese arena, en nog meer in hun regeringsprogramma's, als ze geïnteresseerd zijn in het vinden van echte oplossingen voor velen, niet enkelen, en als ze geloofwaardig willen zijn voor hun kiezers. We hebben gezien dat belastingontduiking, financialisering en het witwassen van geld alleen op Europese schaal kan worden aangepakt, terwijl het inbedden van huisvestingsprogramma's in een gezonde stadsontwikkeling lokale capaciteit vereist. Dit is des te belangrijker omdat we zien dat huisvestingskosten een beslissende factor worden met betrekking tot het risico op armoede. Hier moeten we zeker ook de loon- en pensioenkloven tussen mannen en vrouwen aanpakken. Onze vrouwelijke bevolking wordt veel harder getroffen door de stijgende huisvestings- en energiekosten. Daarom kan elk beleid op het gebied van huisvesting leiden tot empowerment of verdere afhankelijkheid van vrouwen (van sociale diensten of van hun partner) – het draait allemaal om politieke keuzes. In het debat over de toekomstige koers van de Europese Unie zal het belangrijk zijn om te laten zien wie de mensen geloven als het gaat om het verbeteren van hun levensomstandigheden, het waarborgen van een goede levenskwaliteit en sociale cohesie zodat iedereen een goed leven heeft.

Wenen heeft alvast bewezen de winnaar te zijn op het gebied van levenskwaliteit. Omdat het in het verleden, het heden en voor de toekomst op een duurzame manier moedige beslissingen heeft genomen.

Samenleving & Politiek, Jaargang 31, 2024, nr. 1 (januari), pagina 34 tot 39

• sociale huisvesting
• wonen
• Wenen